Sektörümüzde , yani gayrimenkul sektöründe son yıllarda en çok konuştuğumuz konu, hiç şüphesiz konut arzındaki yetersizlik oldu. Artan maliyetler, yüksek kredi faizleri ve yeni konut üretimindeki yavaşlama, konut sahibi olmayı da kiralık ev bulmayı da her geçen gün zorlaştırıyor.
İşte tam bu noktada Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yaptığı yeni yönetmelik değişikliği dikkat çekiyor. Belirli şartları sağlayan ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin önü açıldı.
Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenlemeyle, belirli şartları sağlayan ofislerin 1 Temmuz 2027’ye kadar konuta dönüştürülmesinin önü açıldı.
Resmi Gazete’de yayımlanan değişiklik metni şöyle:
“Bu maddenin yayımı tarihinden önce uygulama imar planı kararı ile konut yapılabileceğine ilişkin hüküm bulunan alanlarda, ofis veya büro amaçlı yapı ruhsatı düzenlenerek yapımına başlanmış veya yapı kullanma izni düzenlenmiş olan yapılarda, parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmeyecek şekilde kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, bu maddenin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırmak kaydıyla düzenlenebilir.”
İmar yönetmeliğindeki değişikliğin, asansör, bodrum kat, süs havuzu ve ofis stoklarının konuta dönüştürülmesini sağlayan kritik güncellemeler içeriyor, elde kalan, satılamayan veya kiralanamayan ofisler, imar planı izin veriyorsa, parsel bazında yüzde 60’ı geçmemek şartıyla hızlıca konuta dönüştürülebilecek. Bunun için 1 yıl süre tanınıyor. Önceden, piyasada ofis ihtiyacı olmadığında bina boş kalıyordu. Bunu daireye çevirmek için aylarca süren değişiklikler gerekiyordu. Şimdi, mal sahibi, imar planında konut yapılmasına dair hüküm varsa, 1 yıl içinde başvurarak binadaki ofislerin yüzde 60’ını doğrudan daireye çeviren tadilat ruhsatını hızlıca alabiliyor. Böylece atıl ofisler piyasaya konut olarak kazandırılıyor.
Üç katlı binada asansör zorunlu
Kat adedi, bodrum dahil 3 kat olan binalarda asansör yeri bırakılması zorunlu. Kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda ise asan bu asansörün yapılması zorunlu. Bodrumda daire, dükkan, depo yoksa, asansörün en alt teknik bodruma kadar inme zorunluluğu kalktı. Ayrıca sadece teknik hacim olan bodrumlar, binanın asansör yapılıp yapılmayacağını belirleyen kat hesabına dahil edilmeyecek.
Eski binalarda tadilata kolay izin
Eski yapılarda yapılacak tadilatlarda, binanın merdiven genişliği veya koridor ölçüsü gibi mimari detaylarda binanın yapıldığı yılın eski kuralları geçerli olacak. Sadece deprem, yangın ve yalıtım gibi güvenlik konularında güncel kurallara bakılacak. Eskiden diyelim ki 1995 yapımı bir binanız var ve dairesini tadilat yapmak istiyordunuz. Belediye size ‘mevcut yangın veya mimari yönetmelikte merdiven genişliği şu olmalı, senin binan uymuyor, tadilat ruhsatı vermem’ diyebiliyordu. Şimdi, binanızın taşıyıcı sistemine dokunmadan, deprem ve yangın önlemlerini alarak, 1995 yılındaki mimari ölçülerinizle projenizi onaylatıp tadilatınızı rahatça yapabiliyorsunuz.
İlk bakışta oldukça olumlu görünen bu adım, aslında sadece bir imar düzenlemesi değil; şehirlerin değişen ihtiyaçlarına verilen bir cevap niteliğinde.
Pandemi sonrasında çalışma hayatı önemli ölçüde değişti. Uzaktan ve hibrit çalışma modelleri yaygınlaşırken birçok ofis binası eski yoğunluğunu kaybetti. Buna karşılık konuta olan ihtiyaç artarak devam etti. Bugün birçok şehirde boş duran ofisler varken, kiralık konut bulmak ciddi bir sorun haline gelmiş durumda.
Yeni düzenleme, işte bu dengesizliği bir ölçüde gidermeyi hedefliyor.
Ancak burada önemli bir noktanın altını çizmek gerekiyor. Bu düzenleme, konut krizini tek başına çözecek bir formül değil.
Çünkü her ofis binası konuta dönüştürülemeyecek. İmar planı, teknik altyapı, otopark durumu, yangın güvenliği, bağımsız bölüm planlaması ve diğer birçok kriter dönüşümün önünde belirleyici olacak. Dolayısıyla piyasaya bir anda binlerce yeni konut girmesini beklemek gerçekçi olmaz.
Yine de doğru lokasyonlarda yapılacak dönüşümler özellikle büyük şehirlerde kiralık konut arzını artırabilir ve fiyatlar üzerindeki baskıyı bir miktar azaltabilir.
Sakarya açısından baktığımızda ise tablo biraz daha farklı.
Son yıllarda özellikle Serdivan, Adapazarı ve Erenler’de çok sayıda ofis projesi hayata geçirildi. Bunların bir kısmı aktif olarak kullanılırken, bazı ofislerde ise doluluk oranlarının istenen seviyelere ulaşamadığı görülüyor. Sakarya genelinde şu an ortalama 550 civarında boş ofis bulunmakta
Sakarya’da özellikle de Serdivan bölgesinde geçmiş yıllarda alınan kararla belirli metrekarenin altında mesken yapmak yasak olduğu için müteahhitler bu sorunu iş yeri yaptılar geneli öğrenci olmak üzere de bu iş yerlerinde öğrenciler mesken olarak kullanmakta.
Eğer bu yapılar yeni yönetmeliğin şartlarını karşılıyorsa, konuta dönüştürülmeleri hem yatırımcı hem de şehir ekonomisi açısından önemli bir fırsat oluşturabilir.
Özellikle üniversite öğrencileri, yeni evli çiftler ve tek yaşayan çalışanlar için küçük metrekareli konut üretimi ciddi bir ihtiyacı karşılayabilir.
Ancak burada belediyelere de önemli görev düşüyor. Dönüşüm süreçlerinin hızlı, şeffaf ve teknik kriterlerden ödün verilmeden yürütülmesi gerekiyor. Aksi halde iyi niyetli bir düzenleme bürokratik süreçlerde etkisini kaybedebilir.
Ben bu yönetmeliği, konut arzını artırmaya yönelik doğru yönde atılmış bir adım olarak görüyorum. Fakat asıl çözüm; yeni konut üretimini teşvik eden, finansmana erişimi kolaylaştıran ve yatırımcıya yeniden güven veren politikaların hayata geçirilmesidir.
Çünkü Türkiye’nin ihtiyacı sadece mevcut binaların kullanım şeklini değiştirmek değil, planlı, sürdürülebilir ve erişilebilir yeni konutlar üretmektir.
Ofisleri konuta dönüştürmek piyasaya nefes aldırabilir. Ancak kalıcı rahatlama için üretimin artması, maliyetlerin düşmesi ve konuta erişimin kolaylaşması şart.
