Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin 2024/6414 Esas ve 2025/2473 Karar sayılı içtihadında; ana taşınmazın yönetim planında açıkça hüküm bulunması durumunda, metrekare veya arsa payı farkına bakılmaksızın tüm bağımsız bölümlerden eşit tutarda aidat ve ortak gider avansı toplanabileceği hükme bağlandı.
KMK Madde 20 Ne Diyor, Karar Neyi Değiştiriyor?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. maddesi, kural olarak ortak giderlerin paylaşımını ikiye ayırır:
Eşit Paylaşılan Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi personel giderleri.
Arsa Payına Göre Paylaşılan Giderler: Bakım, onarım, ortak tesislerin işletilmesi, sigorta ve yönetici ücreti gibi diğer genel giderler.
Ancak ilgili kanun maddesi, “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça…” ibaresiyle başlar.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi verdiği kararla; tapuya tescil edilmiş olan yönetim planının kat malikleri arasındaki en bağlayıcı sözleşme (bina anayasası) niteliğinde olduğunu hatırlattı. Eğer yönetim planında “Ana taşınmazın ortak yerlerine ait giderler daireler arasında eşit olarak paylaştırılır” şeklinde bir madde yer alıyorsa, arsa payı büyüklüğüne veya dairenin 1+1 ya da 4+1 olmasına bakılmaksızın kanundaki arsa payı kuralının devre dışı kalacağı ve eşit aidat tahsilatının yasal olduğu kesinleşti.
Kat Malikleri ve Site Yöneticileri İçin Ne Anlama Geliyor?
Yönetim Planı Önceliklidir: Kat malikleri kurulunda alınan kararlar veya maliklerin bireysel itirazları yönetim planına aykırı olamaz. Planda eşit paylaşım yazıyorsa, büyük daire malikinin “benim arsa payım farklı” gerekçesiyle daha az aidat isteme hakkı bulunmamaktadır.
Değişiklik İçin 4/5 Çoğunluk Şartı: Yönetim planında yer alan eşit paylaşım maddesini değiştirmek ve giderleri arsa payı oranına döndürmek isteyen maliklerin, KMK uyarınca kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasını alması zorunludur.
İtirazlar ve Davalar: Yönetim planındaki açık hükme rağmen eşit aidat ödemekten kaçınan malikler aleyhine başlatılan icra takiplerinde, mahkemeler bu içtihat doğrultusunda yönetimi haklı bularak asıl alacağın yanı sıra aylık %5 gecikme tazminatına hükmetmektedir.
