2026 İçin Yeni Cetvel Açıklandı
87 Seri Nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği kapsamında, 2026 yılı için binaların metrekare inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvel, 9 Ağustos 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. Geçen yıla göre yaklaşık yüzde 28’lik artış dikkat çekiyor.
Vergi değerinin hesabında; arsa ve arazi birim değerleri, bina inşaat maliyetleri, kalorifer veya asansör gibi ek tesisatlar, binanın yaşı ve yıpranma payı gibi birçok kriter dikkate alınıyor. Ayrıca, Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük hükümleri de hesaplamalarda belirleyici oluyor.
İstanbul’da Bir Örnek: 120 m² Daire İçin Hesap
Örneğin İstanbul’da 120 metrekarelik, kaloriferli ancak asansörsüz bir dairenin 2026 yılı vergi değeri yaklaşık 1 milyon 32 bin TL olarak hesaplandı. Bu tutar üzerinden ödenecek yıllık emlak vergisi ise 2 bin 64 TL olacak.
Dava Açmak Mümkün Ama…
Vergi değerlerine yapılan yüksek artışlar, mükellefleri dava açma yoluna yöneltiyor. Ancak uzmanlara göre, son dört yılın ortalama artışları dikkate alındığında yaklaşık 5 kata kadar olan artışların makul kabul edildiği belirtiliyor. Bunun üzerindeki oranlarda ise dava açan mükelleflerin lehe sonuç alma ihtimali artıyor.
Takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemesine 30 gün içinde dava açılması gerekiyor. 2025 yılı için bu sürenin adli tatile denk gelmesi nedeniyle son başvuru tarihi 8 Eylül 2025 Pazartesi olarak belirlendi. Danıştay kararına göre ise bu süre 31 Aralık 2025’i geçemeyecek.
Önemli bir detay da şu: Dava konusu takdir komisyonu kararı düzenleyici işlem niteliğinde olduğundan, bir apartman sakininin açtığı dava aynı bölgede yaşayan diğerleri için de geçerli olacak. Yani komşulardan birinin açtığı dava olumlu sonuçlanırsa, aynı sokakta veya apartmanda yaşayan diğer mükellefler de bundan faydalanabiliyor.
Çözüm Önerisi
Uzmanlara göre asıl sorun, vergi değeri ile gerçek piyasa değeri arasındaki büyük farktan kaynaklanıyor. Eğer gayrimenkullerin gerçek satış bedeli esas alınsa ve buna karşılık emlak vergisi oranları bugünkünden çok daha düşük tutulsa, hem mükelleflerin üzerindeki yük azalacak hem de sistem daha adil hale gelecek.
