Birinci El ve Yabancıya Satışlarda Tarihi Dip!

Birinci El Konut Satışları Son 14 Yılın En Düşük 3. Seviyesinde

Mayıs ayında Türkiye genelinde 30 bin 196 adet birinci el konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 2013 yılından bu yana kaydedilen 44 bin 422 adetlik Mayıs ayı ortalamasının çok altında kaldı. Piyasada Mayıs ayı rekoru 62 bin 383 adetle 2018 yılında kırılırken, en düşük seviye pandeminin gölgesindeki 2020 yılında (19 bin 497 adet) görülmüştü. 2026 yılı Mayıs ayı verisi, bu iki uç değerin ardından son 14 yılın en kötü 3. Mayıs ayı performansı olarak kayıtlara geçti.

Kredi Muslukları Kapandı: İpotekli Satışlar %15’te Kaldı

Birinci el konut satışlarında mortgage (konut kredisi) kullanım oranları ciddi bir kan kaybına işaret ediyor. Mayıs ayında satılan birinci el konutların sadece %15’i (4 bin 544 adet) ipotekli işlemlerden oluştu.

Geriye dönüp bakıldığında, 2013 yılında ilk el satışlarda kredi kullanım oranının %41,8’i bulduğu ve 50 bin 637 konutun 21 bin 180’inin krediyle alındığı görülüyor. Geçtiğimiz ay gerçekleşen 4 bin 544 adetlik ipotekli satış ise, son 14 yılın Mayıs ayları ortalaması olan 11 bin 537’nin çok gerisinde kaldı. Bu veri, 2024 ve 2021 yıllarından sonraki en düşük 3. değer oldu.

Sektör temsilcileri, Mayıs aylarında 50 binlik birinci el satış ve en az %30-35 bandında ipotekli işlem görmedikçe, bankaların ve finans kurumlarının inşaat firmalarını yeterince desteklediğini söylemenin mümkün olmadığını vurguluyor.

Sektörden Kritik Öneri: TÜİK Raporlama Sistemini Değiştirmeli

GPPS, konut piyasasının daha sağlıklı analiz edilebilmesi için Türkiye İstatistik Kurumu’na (TÜİK) önemli bir çağrıda bulundu. Verilerin TÜİK’in MEDAS veri tabanından titizlikle derlendiğini belirten uzmanlar, şu önerileri paylaştı:

• Ayrıntılı Raporlama: TÜİK’in birinci eldeki ipotekli konut satışlarını genel bültenine de taşıması ve sektör genel verileriyle ipotek kullanımlarını ayrıştırarak paylaşması gerekiyor.
• Alternatif Finansman Modelleri: Banka kredilerine ulaşmanın zorlaştığı bu dönemde, inşaat firmalarının garantörlük süreçleri ile kendi mortgage modellerini geliştirmesi şart.
• Tasarruf Finansman Şirketleri Devreye Girmeli: Tasarruf finansman kuruluşlarının “sıfır konut” modellerine yönelmesi desteklenmeli. Teslimat sırası gelen müşterilere, anlaşmalı inşaat firmalarının projelerinden oluşan “stok havuzları” sunulmalı veya projeden satışlar için ortak nakit akış modelleri geliştirilmeli.

Yabancıya Satışta İstikrarlı Düşüş Sürüyor

Yabancıya konut satışı, vatandaşlık uygulamasının başladığı 2017 yılından bu yana en durgun dönemlerinden birini yaşıyor. Mayıs ayında yabancıya yapılan konut satışı 1.387 adet olarak gerçekleşti. Bu rakam, son 9 yılın Mayıs ayı ortalaması olan 2 bin 854’ün yarısına bile ulaşamadı ve 2020 yılındaki pandeminin (926 adet) ardından en düşük ikinci veri oldu.

Lokomotif Şehirlerde Durum Parlak Değil

Yabancıya konut satışında Türkiye’nin yükünü çeken 4 büyük ilde de Mayıs ayı ortalamalarının oldukça gerisinde kalındı. 2025 yılı verilerine kıyasla düşüş eğilimi hız kesmedi:

GPPS, tıpkı iç piyasada olduğu gibi yabancıya satışlarda da tabloyu net görebilmek adına satışların kaçının birinci el, kaçının ikinci el olduğunun ayrı ayrı raporlanması gerektiğinin altını çiziyor.

Fırsatlar Kaçmasın: Cari Açığı Kapatacak Yeni Dalga Kapıda

İç piyasadaki daralmaya karşın, dış alım ile iç satış arasındaki cari açığın hızla büyüdüğünü belirten uzmanlar, yabancıya konut satışı politikalarının acilen gözden geçirilmesini istiyor. Bölgesel gelişmelerin Türkiye için yeni fırsatlar doğurabileceğine dikkat çekiliyor:

• İran Kaynağı Türkiye’ye Kayabilir: ABD ile Körfez ülkeleri arasındaki gerilimler nedeniyle Birleşik Arap Emirlikleri’nin (BAE) İran vatandaşlarına yönelik yaptırımları artırması, ciddi bir sermayenin BAE’den Türkiye’ye yönelmesini tetikleyebilir.
• Yaz Sezonunda Talep Artışı: Acente pazar verilerine göre; İran, Lübnan ve Filistin’den yaz döneminde vatandaşlık odaklı konut alımları için güçlü bir talep dalgası oluşmaya başladı.
• Çin ve Pakistan Radarda: 2026 yılı öngörülerinde Çin önemli bir yer tutarken, küresel barış ortamıyla birlikte listeye Pakistan talebinin de eklenmesi bekleniyor. Sektörün bu talebi karşılayacak esnek stratejiler geliştirmesi büyük önem taşıyor.