Fiyatlar Reel Anlamda Düşüşte Ama Finansman Engeli Var
Piyasada son iki yıldır yatırımcıdan ziyade doğrudan barınma ihtiyacı olan alıcıların ön planda olduğunu belirten Prof. Dr. Ali Hepşen, dikkat çekici bir tespitte bulundu: Konut fiyatları nominal (rakamsal) olarak yükseliyor gibi görünse de reel bazda (enflasyondan arındırıldığında) aslında gerileme kaydediyor.
Bu durum ev fiyatlarını gelirlere kıyasla daha erişilebilir hale getirse de madalyonun diğer yüzünde ciddi bir bariyer duruyor: Yüksek finansman maliyetleri. Hepşen’e göre piyasadaki asıl düğüm, konutun kendi değerinden ziyade satın alma sürecindeki kredi ve finansman maliyetlerinin nasıl karşılanacağı noktasında kopuyor.
Nokta Atışı Finansman Kampanyaları Şart!
Dar gelirli ve ilk kez ev alacak kişilere yönelik özel teşvik ve finansman paketlerinin önemine değinen ünlü ekonomist, bu süreçte yapılacak hatalara karşı uyardı:
- Genel Teşvik Tehlikesi: Kampanyaların tüm piyasayı kapsayacak şekilde geniş tutulması, satıcıların fiyatları suni olarak yukarı çekmesine (fiyat köpüğüne) neden olabilir.
- Nokta Atışı Model: Sadece belirli bir gelir grubunu ve sınırlandırılmış konut tiplerini hedef alan özel modeller, hem sosyal amacına ulaşır hem de piyasada suni bir fiyat artışı yaratmaz.
Konut Almak Tek Başına Kazanç Garantisi Sunmuyor
Küçük yatırımcıların konutu hâlâ en güvenli liman olarak gördüğünü hatırlatan Hepşen, eski piyasa şartlarının geride kaldığının altını çizdi. Artık körü körüne gayrimenkul almanın kazanç garantisi sunmadığı bir dönemdeyiz. Yatırım yaparken; doğru fiyatlama, lokasyon analizi, kira getirisi ve bölgenin gelişim potansiyeli alternatif yatırım araçlarıyla mutlaka kıyaslanmalı.
Konut Yerine Ne Almalı? İşte Üçlü Strateji:
Tek bir doğru formülün olmadığını belirten Prof. Dr. Ali Hepşen, yatırımcıların ihtiyaçlarına göre şu 3 farklı alternatifi öne çıkarıyor:
- Kısa Vadeli Nakit İhtiyacı Olanlar: Likiditede (nakitte veya faiz gibi kolay paraya çevrilebilir araçlarda) kalmak şu an en güçlü seçeneklerden biri.
- Düzenli Gelir İsteyenler: Doğru fiyatlanmış ve amortisman süresi mantıklı konutlar tercih edilmeye devam edebilir.
- Geleceğe Yatırım Yapmak İsteyenler (En Yüksek Potansiyel): Gelecekte özellikle planlı büyüme gösteren bölgelerdeki arsa ve arazi yatırımları çok daha fazla kazandıracak. Ancak burada spekülatif duyumlarla değil, tamamen profesyonel analiz ve raporlarla hareket edilmeli.
Peki, Harekete Geçmek İçin Doğru Zaman Ne Zaman?
Gayrimenkul alımı için net bir tarih vermenin yanıltıcı olacağını söyleyen Prof. Dr. Ali Hepşen, takip edilmesi gereken ana anahtarın faiz oranlarındaki yön değişimi olduğunu belirtti. Faiz indirimleri başladığı an, ertelenen talep piyasaya hücum edecek ve krediye erişim kolaylaşacak.
Prof. Dr. Ali Hepşen’in son tavsiyesi ise ihtiyaç sahiplerine oldu: “Gerçek ihtiyaç sahipleri kriterlerine uygun bir mülk bulduklarında sadece takvime bakarak harekete geçmeyi ertelememeli. Çünkü doğru gayrimenkul, piyasadaki en ideal tarihten her zaman daha değerlidir.” Yatırımcıların ise faiz trendlerini ve fiyatların bu duruma vereceği tepkiyi yakından izlemesi gerekiyor.
