Peki, güncel yasal düzenlemeler ışığında mülk sahipleri ve kiracılar tam olarak neyi yapabilir, neyi yapamaz? İşte tarafların hak sınırları:
Ev Sahibi Ne Yapabilir, Ne Yapamaz?
Ev sahipleri, mülklerinin üzerinde tasarruf yetkisine sahip olsalar da bu yetki kiracının haklarının başladığı yerde esner.
Ne Yapabilir?
- Yasal Sınırda Zam Yapabilir: 1 Temmuz 2024’te sona eren %25’lik tavan zam uygulamasının ardından, kira artışları yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirleniyor. Ev sahibi, bu yasal oranı geçmemek kaydıyla zam talep edebilir.
- 5 Yıl Sonra Kira Tespit Davası Açabilir: Kira bedeli piyasanın çok altında kaldıysa, 5. yılın sonunda “kira tespit davası” açarak hakkaniyete uygun yeni bir bedel talep edebilir.
- Haklı Nedenle Tahliye İsteyebilir: Kendisinin, eşinin veya çocuklarının konut ihtiyacı varsa (ihtiyaç sebebiyle tahliye), evde esaslı bir tadilat yapılacaksa ya da kiracı kirayı üst üste ödemeyip iki haklı ihtar aldıysa tahliye süreci başlatabilir.
Ne Yapamaz?
- Kafasına Göre Kiracı Çıkaramaz: “Evi başkasına daha yüksek fiyata kiralayacağım” ya da “Oğlum gelecek” diyerek (mahkeme kararı veya samimi, ispatlanmış bir ihtiyaç olmaksızın) kiracıyı pat diye evden çıkaramaz.
- Çat Kapı Eve Giremez: Ev sahibinin, kiracının izni olmadan eve girmesi Türk Ceza Kanunu’na göre “konut dokunulmazlığını ihlal” suçudur. Evi satmak veya yeni kiracıya göstermek istese bile bunu kiracıyla uygun bir zaman dilimi için netleştirmek zorundadır.
Haklı Sebep Olmadan Depozitoyu Alıkoyamaz: Sözleşme bitiminde evde normal kullanım dışında bir hasar yoksa, depozitoyu aynen iade etmek zorundadır.
Kiracı Ne Yapabilir, Ne Yapamaz?
Kiracı, parası ödenmiş bir barınma hakkına sahiptir ancak bu durum evi dilediği gibi yıpratabileceği anlamına gelmez.
Ne Yapabilir?
- Evin Esaslı Bakımını Talep Edebilir: Kombinin bozulması, tesisat patlaması veya çatının akması gibi binadan ve demirbaştan kaynaklanan büyük masrafları ev sahibinden isteyebilir. Ev sahibi yanaşmazsa, kiracı bunu yaptırıp kiradan düşebilir.
- Sözleşmeyi Otomatik Uzatabilir: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre bitmeden en az 15 gün önce kiracı aksini bildirmedikçe sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzar. Ev sahibi sözleşme bitti diye kiracıyı çıkaramaz.
Ne Yapamaz?
- Keyfi Tadilat Yapamaz: Ev sahibinin yazılı izni olmadan duvarları yıkamaz, evin yapısını değiştirecek köklü tadilatlara girişemez. Aksi halde tahliye nedeni sayılır.
- Evi Başkasına Alt Kiralama Yapamaz: Sözleşmede açıkça yetki verilmediyse, kiracı oturduğu evi veya bir odasını başkasına kiralayamaz (subletting / Airbnb vb.).
- Komşuları Rahatsız Edemez: Kiracının yasal olarak “özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme” borcu vardır. Sürekli gürültü, apartman huzurunu bozma gibi durumlar haklı tahliye sebebidir.
Gayrimenkul hukukunda altın kural tarafların sözleşmeye sadık kalmasıdır. Olası uyuşmazlıklarda mahkeme yoluna gitmeden önce arabuluculuk mekanizmasının kullanılması zorunludur.