Gayrimenkul Satışında Değer Artış Kazancı Nasıl Hesaplanır?

Değer Artış Kazancı Nedir?

Bir gayrimenkulün (konut, iş yeri, arsa vb.) iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda, alış ve satış fiyatı arasındaki farktan doğan kazanca “Değer Artış Kazancı” denir. Eğer mülk 5 yıldan fazla süreyle elde tutulmuşsa, bu vergi doğmaz.

2026 Yılı İstisna Tutarı

Her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenen istisna tutarı, 2026 yılı için 150.000 TL olarak açıklandı. Yani elde ettiğiniz safi kârın ilk 150.000 TL’si vergiden muaftır.

Hesaplama Nasıl Yapılır?

Hesaplama yapılırken sadece iki rakamı birbirinden çıkarmak yeterli değildir; enflasyon düzeltmesi (endeksleme) yapılması gerekir.

• Endeksleme: Alış bedeli, satışın yapıldığı aydan bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranına göre güncellenir. (Bu işlemin yapılabilmesi için endeks artışının %10’un üzerinde olması gerekir).
• Safi Kazanç: Satış bedelinden; endekslenmiş maliyet bedeli, ödenen tapu harçları ve varsa satış masrafları düşülür.
• İstisna Düşümü: Safi kazançtan 150.000 TL’lik istisna tutarı çıkarılır.
• Vergi Matrahı: Kalan tutar üzerinden gelir vergisi dilimlerine göre ödeme çıkar.

Örnek Hesaplama (2026 Verileriyle)

Senaryo: 2023 yılında 2.000.000 TL’ye alınan bir konutun, 2026 yılında 5.000.000 TL’ye satıldığını varsayalım. (Endeks artış oranının bu sürede %100 olduğunu varsayalım).

Bu 850.000 TL üzerinden, 2026 gelir vergisi dilimlerine (%15’ten başlayıp %40’a kadar giden oranlar) göre vergi hesaplanacaktır.

2026 Gelir Vergisi Dilimleri (Ücret Dışı Gelirler İçin)

Hesaplanan matrah aşağıdaki dilimlere göre vergilendirilir:

• 190.000 TL’ye kadar: %15
• 190.000 TL – 400.000 TL arası: %20
• 400.000 TL – 1.000.000 TL arası: %27
• 1.000.000 TL – 5.300.000 TL arası: %35
• 5.300.000 TL üzeri: %40

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Miras ve Bağışlar: Verasete dayalı (miras yoluyla) veya ivazsız (bağış) olarak geçen gayrimenkullerin satışında 5 yıl kuralı veya değer artış kazancı vergisi uygulanmaz.
• Beyan Dönemi: 2026 yılı içinde yapılan satışların beyannamesi, 2027 yılının Mart ayında verilir.
• Masraflar: Tapu harçları ve mülk için yapılan zorunlu harcamalar mutlaka maliyet kalemine eklenmelidir.