Öncelikle Hisseli arsa, Hisseli müstakil tapu ne demek?
Hisseli arsa; bir taşınmazın özellikle arsanın birden fazla kişinin mülkiyetine sahibi olduğu, tapu kayıtlarında hisselere bölünmüş ya da bölünmemiş, hissedar olan kişilerin ismine tescillenmiş olan arsa anlamına gelmektedir.
Özellikle İstanbul ve büyük şehirlerde yapılaşmaların bazıları hatta birçok eski yapılaşma hala hisseli arsa üzerinde gözükmektedir?
Özellikle miras kalmış ya da tarla vasfında iken hisseli satılmış ve üzerine yapılar inşaa edilmiş olan arsalar mevcut bu anlamda hisse almak isteyen kişilerin en çok merak ettiği konularda birisi de ortak tapu kaç kişi üzerine olabilir.
Hisseli arsalarda kişi adedinde sınırlama mevcut değildir.
Hisseli arsa payı hesaplama;
Örneğin bir arsanın hisseli olduğunu varsayalım ve bu arsanın 5.000 metrekare olduğunu düşünelim ve bu arsada da 12 hissedarın olduğunu kabul edelim, buradaki metrekareyi eğer hisseler eşit ise 12 kişiye bölelim sonuç, 416,66 metrekare şeklinde eşit paylara sahip olurlar.
Ancak burada hisse sahiplerinin hisse oranlarına bakmak gerekir. Eğer eşit hissedarlar ise bu şekilde bir hisse ortaya çıkar. Hisseler farklıysa oranlarda değişiklik gösterir.
Başka bir örnek verelim; 500 / 250 = 2 x 20 = 40 olarak sonuç verir. İşlem sonucunda elde edilen 40 rakamı ise kişinin arsa üzerindeki hisse payının rakamsal olarak kesinleşmiş ifadesi oluyor.
Bağımsız bölümler için arsa payı hesaplanırken;
Ana bina tapuda 1.500 metrekarelik bir parsel üzerinde olduğunu kabul edelim, arsa payının ise tapuda ki hisse dağılımının 20 / 330 olduğunu farz edelim 1.500 metrekare / 330 = 4.5454 x 20 = 90.909 metrekare olarak bağımsız bölümler başına düşen arsa payı olarak hesaplayabiliriz.
Hisseli Arsaya Ev Yapmak
Hisseli olan bir arsaya ev yapılabilmesi için öncelikle imar durumuna bakmak gerekir. İmar durumunda imarı konut olarak görünüyorsa buraya konut yapılabilir.
Öncelikle şunu belirtmekte fayda var, hisseli tapu risklerini göz ardı etmemek gerekir, Hisseli arsalara ya da imarda tarım arazisi görünen yerlere ev yapmak mümkün değildir.
Burada önemli olan konu, imarlı ve hisseli olan arsaya ev yapmak için ancak arsada hissesi olan hisse sahiplerinden izin almak koşuluyla ev yapabilirsiniz.
Bunun için hisse sahipleriyle sözleşme yaparak hatta noter huzurunda yapmanız daha iyi olur bu şekilde işlemlerinize devam edebilir evinizi yapabiliriniz.
Hissedarlardan birisi veya bir kaçı rıza göstermezse ev yapmak sizin için riskli olabilir.
Hisseli bir arsaya konut yapılması arsanın imar durumuna bağlıdır. İster hissedarlı olsun ister tek kişiye ait olsun, arsada konut imarı varsa ancak o şekilde oraya konut yapabilirsiniz
Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?
Hisseli arsa üzerine yapılmış bir konutun satışı konusunda dikkat edilmesi gerekmektedir. Neye dikkat etmek gerekir?
Hisseli tapu kanunu kapsamında Satışa konu olan ev, daire kat irtifakı mı, eğer kat irtifakı ise ve ya kat mülkiyeti tapusu var ise satış işleminin yapılabilmesi için bağımsız bölümün belli olması gerekir.
Ama konut alırken sizin önceliğiniz kat mülkiyeti alınmış olan daireyi – konutu tercih etmenizdir. Çünkü kat mülkiyetli tapu iskânı alınmış tapu anlamına gelir. Hiç bir sorunu borcu yoktur demektir.
Yıllık emlak borcu hariç tabi ki. Kat irtifaklı tapu ise, arsa üzerinde yapılacak olan binanın ya da bitmiş ancak iskânı henüz alınmamış daire, konut anlamına gelmektedir. Bu süreçte alacağınız daire, arsa paylı olarak gözükmektedir.
Hisseli tapu satışı yapılırken, ilk önce belediyeye gidilerek belediyeden satışı yapılacak olan kişinin kendi hissesine düşecek olan hisse bedelinin emlak vergi borcu ödemesi gerekir.
Daha sonra belediyeden satışa konu arsanın rayiç bedeli alınır, rayiç bedelini hesaplarken kendi hissesine düşen kısmını ayırarak çıkan rayiç bedeli ürerinden tapu dairesine gidilerek kendine ait hissenin satış işlemini gerçekleştirir.
Hisseli arsa almanın riskleri vardır, hisseleri belli edilmemiş, hisselere ayrılmamış bir arsa almak yada bağımsız bölümleri belli olmayan hisseli arsa üzerinden daire almak veya müstakil ev almanın bazı sakıncaları mevcut, size gösterilen bağımsız bölümün size ait olmaması ya da bunun ispatının olmaması olarak düşünmek gerekir.
Burada ki önemli nokta noter huzurunda yerler belli edilmiş mi? Yoksa kendi aralarında bir sözleşmeyle mi belli edilmiş dikkat etmek gerekir. Noter huzurunda belli edilen hisseler için risk biraz daha azalır. Hiç bir resmi evrak üzerinde belli olmayan hisseler için biraz risk bulunmaktadır.
Yani şu anlamda, sizin mevcut evinizin size ait olduğunu belgelemeniz konusunda sıkıntı yaşayabilirsiniz. Çünkü herkesin eşit oranda arsa payına sahip olduğunuz ancak bağımsız bölümler belli edilmemiş olmaktadır. Yarın sizin dairenizin al kattaki komşunuzun, bu daire benim diye bir talepte bulunabilir.
Bu aşamada çok fazla bir yaptırımda bulunma şansınız olmaz. Ancak günümüzde tapu olması halinde böyle olumsuz vakaların pek yaşandığını söyleyemeyiz.
Hisseli Arsayı Nasıl Satarım?
Hisseli bir arsanın satışı, üzerinde bulunan hisseye satma aşamasında dikkat etmeniz gereken konuların başında arsada hissesi bulunan diğer hissedarlara noter kanalıyla arsanızı satacağınızı duyurmanız gerekir.
Sebebine gelince, hisseli arsalarda öncelik alım hakkı diğer ortaklarındır. Eğer arsanızı satmak istiyorsanız ve bu hissenizi bir ortağınız almak istiyorsa öncelik onundur.
Ancak, noter kanalıyla gönderdiğiniz ve bildirim yaptığınız ortaklarınızdan yasal süreler içerisinde herhangi bir cevap gelmediyse arsanızın hissesini satabilirsiniz.
Hisseli arsa satış konusunda hisseyi tek tek satmak yerine, bütün hissedarlar anlaşarak komple arsayı satmak en mantıklısı olarak gözükür.
