Gayrimenkul sektörünü ve hisseli tapu sahiplerini doğrudan ilgilendiren önalım hakkı davalarında önemli bir hukuki dönemece girildi. 7571 sayılı Kanun ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan ve önalım hakkı bedelinin hâkim tarafından “rayiç bedel” olarak tayin edilmesini öngören fıkra, AYM tarafından mülkiyet hakkı ve tapu siciline güven ilkesi gerekçeleriyle iptal edildi. Kararın Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından, iptal hükmünün doğuracağı yasal boşluğun giderilmesi amacıyla yürürlük için 9 aylık bir süre tanındı.
Mahkemeler Anayasa’ya Aykırılık İddiasıyla Başvurmuştu
13 ayrı Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından yapılan itiraz başvurularında; yasal düzenleme öncesinde önalım hakkının tapudaki fiili satış bedeli ve masraflar karşılanarak kullanılabildiği hatırlatıldı. Yapılan değişiklikle getirilen “hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedel” kıstasının, rayiç bedelin hangi tarihe göre tespit edileceği hususunda belirsizlikler barındırdığı, bu durumun tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığı vurgulanmıştı.
“Sözleşme Özgürlüğü ve İrade Ortadan Kaldırılıyor”
Yüksek Mahkeme gerekçeli kararında, önalım hakkının Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğunu ve satıcı, alıcı ile önalım hakkı sahibi arasında üçlü bir menfaat dengesi kurduğunu belirtti.
AYM’nin gerekçesinde öne çıkan temel tespitler şunlar oldu:
- Sözleşme Şartları Değiştirilemez: Yasal önalım bedelinin, paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında mutabık kalınan satış bedeli olmaması durumunda, işlemin mahiyeti değişerek sözleşme şartlarının dışına çıkılacağı ifade edildi.
- Taraf İradeleri Yok Sayılıyor: Düzenlemenin, tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği bedeli ikame etmesinin sözleşme özgürlüğüne aykırı olduğu kaydedildi.
- Haksız Kazanç ve Belirsizlik Riski: Mahkemece rayiç değer tespit edilmesinin, alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabileceği, önalım hakkı sahibini ise ödeyeceği tutar konusunda hukuken belirsiz bir konumda bıraktığı dile getirildi.
9 Ay Süre Tanındı: Süreç Nasıl İşleyecek?
Anayasa Mahkemesi, paydaşlar arasındaki adil dengenin bozulduğu gerekçesiyle kuralın iptaline hükmederken, doğabilecek yasal boşluk nedeniyle hak kayıpları yaşanmaması adına iptal kararının yürürlüğe girişini 9 ay erteledi. Bu süre zarfında Türkiye Büyük Millet Meclisi’nin (TBMM), mülkiyet hakkını ve piyasa gerçeklerini gözeten yeni bir yasal çerçeve hazırlaması bekleniyor.
