Konut, arsa, iş yeri ve diğer taşınmazların alım satımında yıllardır yaşanan en temel sorunlardan biri, “Parayı önce kim verecek?” sorusu oldu. Alıcı, bedeli ödedikten sonra tapunun devredilmemesinden endişe ederken satıcı da tapuyu devrettikten sonra parasını alamama riskiyle karşı karşıya kalabiliyor. Yüklü miktarda nakdin elden taşınması ise hırsızlık, dolandırıcılık ve ödeme uyuşmazlığı gibi riskleri beraberinde getiriyor.
Ticaret Bakanlığı tarafından yapılan düzenlemeyle taşınmaz satışlarında güvenli ödeme mekanizmasına geçiş için tarih 1 Aralık 2026 olarak belirlendi. Bakanlık, düzenlemenin amaçları arasında tarafların dolandırıcılık, hırsızlık ve sahtecilik risklerinden korunmasını, kayıt dışılığın azaltılmasını ve para transferinin güvenli bir ortamda gerçekleştirilmesini gösteriyor.
Para Tapu Devredilmeden Satıcıya Geçmeyecek
Yeni sistemde satış bedeli ile taşınmazın mülkiyet devrinin eş zamanlı gerçekleşmesi hedefleniyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, yeni uygulamanın özellikle yüksek meblağlı taşınmaz işlemlerinde tarafların karşı karşıya kaldığı güven sorununu önemli ölçüde değiştireceğine dikkat çekerek şöyle değerlendirdi:
“Taşınmaz satışlarında bugüne kadar alıcı ile satıcı açısından temel bir güven sorunu vardı. Alıcı ‘Parayı verirsem tapu gerçekten devredilecek mi?’ diye düşünürken, satıcı da ‘Tapuyu devredersem satış bedelini eksiksiz alabilecek miyim?’ endişesi yaşayabiliyordu. 1 Aralık itibarıyla devreye girecek Güvenli Ödeme Sistemi, bu iki tarafın aynı anda güvence altında olmasını sağlayan yeni bir mekanizma getiriyor. Para, tapu devri tamamlanmadan satıcıya aktarılmayacak; tapu devri gerçekleştiğinde ise sistem üzerinden satıcıya ulaştırılacak. Böylece taşınmaz satışında para ve mülkiyetin eş zamanlı el değiştirmesi hedefleniyor.”
Süreç Dijital Ortamda Başlayacak
Yeni sistemde alıcı ve satıcının işlem öncesinde gerekli bilgileri sisteme tanımlaması gerekiyor. TKGM tarafından sunulan Güvenilir Hesap hizmetinde tarafların kimlik bilgileri, tapu başvuru numarası ve kişisel IBAN bilgileri gibi veriler kullanılıyor. İşlem Web Tapu üzerinden başlatılabiliyor.
Alıcı tarafından satış bedeli sistemin oluşturduğu hesaba aktarıldığında para doğrudan satıcının kullanımına geçmiyor. Tutar, tapu tescili tamamlanana kadar bloke ediliyor. Tapuda tarafların imzaları atılıp devir işlemi tamamlandığında ise sistem tescil bilgisini alarak bloke edilen bedelin satıcının hesabına aktarılmasını sağlıyor. İşlemin gerçekleşmemesi veya iptal olması halinde ise sistemdeki süreç kapsamında bedelin alıcıya iadesi öngörülüyor.
“Rayiç Bedel” ile Gerçek Satış Bedeli Karıştırılmamalı
Yeni sistemle birlikte vatandaşların dikkat etmesi gereken en önemli konulardan birinin ise taşınmazın satış bedelinin doğru şekilde beyan edilmesi olduğunu belirten Elvan Kakıcı Şimşek, yalnızca sistemin güvenli kullanılmasının yeterli olmayacağına dikkat çekerek, taşınmazın gerçek satış bedelinin yerine yalnızca daha düşük bir tutarın gösterilmesi ve aradaki farkın elden ödenmesi gibi yöntemlerin farklı hukuki ve mali riskler doğurabileceğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
“Burada vatandaşlarımızın özellikle bir noktayı birbirinden ayırması gerekiyor: Güvenli ödeme sistemi, satış işleminin ödeme ayağını güvence altına alıyor; ancak taşınmazın gerçek satış bedelinin doğru beyan edilmesi ayrı bir konu. Gerçek satış bedeli ile resmi kayıtlarda gösterilen tutar arasında fark yaratılması ve bu farkın elden ödenmesi, yeni sistemin sağladığı güvenceyi ortadan kaldırabileceği gibi taraflar açısından ayrıca hukuki ve mali sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle satış bedelinin gerçeğe uygun şekilde belirlenmesi ve işlemlerin kayıtlı, şeffaf ve mevzuata uygun biçimde yürütülmesi büyük önem taşıyor.”
IBAN Konusunda da Dikkatli Olunmalı
Yeni sistemde dikkat edilmesi gereken bir diğer noktanın banka hesabı olduğunu belirten Şimşek, vatandaşların özellikle kendi adlarına kayıtlı TL hesabı kullanmaları gerektiğini ifade ederek, “Başkasının hesabını kullanmak, farklı bir kişinin IBAN bilgisini sisteme tanımlamak veya ödeme sürecinde tarafların dışında kişileri devreye sokmak yerine, sistemde tanımlanan kişisel hesap bilgilerinin doğru ve eksiksiz olduğundan emin olunması gerekiyor” dedi.
Yeni Sistem Alıcıyı da Satıcıyı da Koruyacak
Güvenli Ödeme Sistemiyle birlikte taşınmaz satışlarında ödeme ve tapu devrinin birbirinden bağımsız iki ayrı aşama olmaktan çıkarılarak aynı güvenli süreç içerisinde yürütülmesi amaçlanıyor. Alıcı açısından bakıldığında para tapu tescili gerçekleşmeden satıcıya aktarılmıyor. Satıcı açısından ise tapu devri tamamlandıktan sonra satış bedelinin sistem üzerinden aktarılması sağlanıyor. Böylece tarafların birbirine duyduğu güvenin yanı sıra, yüksek miktarda nakit taşıma ve elden ödeme kaynaklı risklerin de azaltılması hedefleniyor.
1 Aralık’tan Önce İşlem Yapacaklar da Süreci Kontrol Etmeli
Şimşek, özellikle yüksek tutarlı taşınmaz işlemlerinde yalnızca tapu randevusuna odaklanılmaması gerektiğini belirterek sözlerini şöyle tamamladı:
“Taşınmaz alım satımı, taraflar açısından çoğu zaman hayatlarının en yüksek tutarlı finansal işlemlerinden biri. Bu nedenle ‘Tapuda hallederiz’ yaklaşımı artık yeterli değil. Alıcı da satıcı da işlem öncesinde ödeme mekanizmasını, kullanılacak hesabı, satış bedelini ve tapu sürecini birlikte kontrol etmeli. 1 Aralık itibarıyla yeni bir döneme giriyoruz. Bu dönemde güvenli ödeme sisteminin sunduğu imkanlardan yararlanırken, satış bedelinin doğru beyan edilmesi ve tüm işlemlerin mevzuata uygun yürütülmesi de en az ödeme güvenliği kadar önemli.”
