3 Eylül’de el sıkışılan, başlangıç tarihi 12 Eylül olarak belirlenen ve bir yıllık kirası peşin ödenen bir işyerinde, kiracının ayın 18’inde vazgeçtiğini bildirip 24 Eylül’de noter kanalıyla anahtarı teslim etmesi mülk sahibini haklı olarak harekete geçirdi. Kiracının üç aylık kira bedeli ile depozitoyu kesip kalan parayı talep ettiği bu senaryoda hukuki durum ve vergi yükümlülükleri net bir çizgide buluşuyor.
Sözleşme Bitti Ama Fesih Haksız
Sözleşmenin imzalanması ve anahtarın teslim edilmesiyle birlikte taraflar arasında hukuken geçerli bir kira akdi kurulmuş sayılır. Söz konusu taşınmaz bir “çatılı işyeri” niteliğinde olduğu için kiracının keyfi olarak sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaz. Kiracının sözleşmeyi sonlandırabilmesi için ya kira döneminin sonunu beklemesi ya da haklı bir sebebe dayanması gerekir. Anlatılan olayda haklı bir neden bulunmadığından, yapılan işlem hukuken haksız fesih olarak değerlendirilir.
Mülk sahibi kiracıyı zorla dükkanda tutamayacağına göre sözleşme sona erer; ancak kiracı, fesih nedeniyle ev sahibinin uğradığı makul zararı karşılamakla yükümlüdür.
Yeniden Kiralama Süresi (Makul Süre) Zararı Belirler
Haksız fesihte mülk sahibinin uğrayacağı ana zarar, gayrimenkulün yeniden benzer şartlarla kiraya verilebileceği süre boyunca boş kalmasıdır. Yargıtay uygulamalarında bu durum “makul kiralama süresi” olarak adlandırılır.
Kiracının noter ihtarında “üç aylık kirayı kes, kalanı ver” demesi de bu kuralın bilincinde olduğunu gösterir. Ancak üç aylık sürenin yeterli olup olmadığı tamamen taşınmazın konumuna ve piyasa şartlarına bağlıdır:
- İşyeri lokasyon olarak çok talep gören bir yerdeyse ve 1 ay içinde yeniden kiralanabilecek durumdaysa, kiracıdan 3 aylık kesinti yapılması fazla olabilir.
- Aksi halde, lokasyon ve piyasa şartları gereği yeniden kiralama süresi daha uzun sürecekse, mülk sahibinin zararı 3 ayı da aşabilir.
Olası bir dava halinde mahkeme, bilirkişi marifetiyle işyerinin ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğini tespit eder ve tazminat miktarını buna göre belirler.
Stopaj Borcu Kimin Sorumluluğunda?
İşyeri kiralarında vergi tevkifatı (stopaj) doğrudan kiracının maliyeye karşı borcudur. Bu noktada sözleşmedeki kiranın “net” mi yoksa “brüt” mü belirlendiği önem kazanır:
- Sözleşmede kira bedeli net olarak kararlaştırılmışsa, mülk sahibine ödenen rakam net tutardır ve stopajın kiracı tarafından vergi dairesine yatırılması gerekir.
- Eğer ödeme brüt tutar üzerinden yapılmışsa, stopaj zaten o tutarın içindedir.
Kiracı taşınmazdan erken çıksa dahi, fiilen kullandığı döneme ilişkin stopaj yükümlülüğünü vergi dairesine ödemek zorundadır.
Uzlaşma Mantıklı Ama Detaylar Önemli
Taşınmazda özel bir tahribat veya ekstra bir zarar yoksa, taşınmazın yeniden kiralanma süresi göz önüne alınarak 3 aylık kira bedelinin mülk sahibinde kalması şartıyla helalleşmek dışarıdan bakıldığında makul bir orta yol olarak görünmektedir. Yine de hak kaybına uğramamak adına, sözleşme şartlarının ve taşınmazın durumunun uzman bir avukat tarafından incelenmesinde fayda vardır.
