Muvazaalı Tapu Devrine Yargı Engeli
Emsal teşkil eden dava sürecinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciden daire satın alan bir tüketici, Kasım 2013’te teslim aldığı konutuna taşınarak doğalgaz aboneliğini üzerine aldı ve ikamet etmeye başladı. Ödemesini yapmasına rağmen tapusunu alamayan alıcı, taşınmazın başka bir üçüncü kişiye devredildiğini öğrenince harekete geçti.
Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi ve Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi nezdinde görülen davalarda; davalının “evi görmeden satın aldığı” yönündeki savunması hayatın olağan akışına aykırı bulundu. Fiili kullanımın abonelik kayıtları ve tanık beyanlarıyla sabit olduğu tespitiyle, tapunun iptali ile ilk alıcıya tescili kararlaştırıldı.
Yargıtay: Taşınmazı Görmeden Alan “İyi Niyetli” Sayılamaz
Dosyayı inceleyen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2025/2811, K. 2026/1813, T. 30.04.2026), bölge adliye mahkemesinin kararını oy birliğiyle onadı.
Yüksek Mahkeme kararıyla birlikte;
- Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesindeki “tapu siciline güvenerek hak kazanan üçüncü kişilerin edinimlerinin korunacağı” ilkesinin sınırsız olmadığı vurgulandı.
- Taşınmazın fiilen başka bir kişi tarafından kullanıldığını bilen ya da basiretli bir alıcı gibi hareket ederek gerekli araştırmayı yaptığında bunu öğrenebilecek durumda olan kişilerin “iyi niyet” korumasından yararlanamayacağı tescillendi.
Yargıtay’ın bu kararı, adi yazılı sözleşmeyle alınan her gayrimenkulün tapusunun otomatik olarak devredileceği anlamına gelmiyor. Karardaki temel unsur; konutun fiilen teslim edilmiş olması, alıcının evde yaşaması ve tapuyu devralan üçüncü kişinin gerekli özeni göstermediği veya durumu bildiğinin somut delillerle kanıtlanmış olmasıdır.
Gayrimenkul Alıcıları İçin Riskleri Sıfırlayacak 7 Hayati Adım
Söz konusu yargı kararı ışığında, konut satın alım süreçlerinde hukuki ve finansal mağduriyet yaşamamak adına dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
- Tapu Kaydı Tahkiki: Tapu kütüğünü, üzerindeki ipotek, haciz veya şerh kayıtlarını detaylıca inceleyin.
- Yerinde İnceleme: Satın alınacak gayrimenkulü mutlaka fiziki olarak görün ve yerinde kontrol edin.
- Fiili Kullanım Durumu: Dairede oturan birinin olup olmadığını, varsa hangi hukuki statüye (kiracı, işgalci vb.) dayanarak oturduğunu tespit edin.
- Müteahhit Sözleşmeleri: Yükleniciden yapılan alımlarda, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ni inceletin.
- Resmi Ödeme Kanalları: Kaparo ve satış bedeli transferlerini banka kanalı üzerinden, açıklama belirterek kayıt altına alın.
- Yetki ve Mülkiyet Doğrulaması: İlan ve satış süreçlerinde Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ve EİDS doğrulamalarını göz önünde bulundurun.
- Hukuki Güvence: Tapu devri gerçekleşmeden yapılan ödemelerde teminat ve sözleşme şartlarını hukuki zemine oturtun.
