Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi bu konuyu net kurallarla bağlamıştır. İşte taşınmaz devri ve alt kiralama süreçlerinde dikkate alınması gereken yasal detaylar:
Ev Sahibinin Yazılı Onayı Şart
Konut kiralarında kiracının evi bir yakınına (kardeşi, arkadaşı veya akrabası) devretmesi ya da evi başkasına alt kiralama (sublet) yoluyla vermesi ev sahibinin yazılı rızasına bağlıdır. Ev sahibinin açık ve yazılı onayı alınmadan yapılan devir işlemleri hukuki olarak geçersiz sayılır.
- Sözleşmedeki “Devredilemez” Maddesi: Kira sözleşmelerinin büyük bir kısmında “Kalan haklar başkasına devredilemez veya alt kiralama yapılamaz” şeklinde standart maddeler yer alır. Sözleşmede böyle bir kısıtlama olmasa dahi, konut kiralarında kanun gereği ev sahibinin onayı aranır.
- İstisna (İş Yerleri): Çatılı iş yeri kiralarında durum biraz daha farklıdır. Ev sahibi haklı bir sebep göstermedikçe devre engel olamaz; ancak bu kural konutlar için geçerli değildir. Konutlarda ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeden de devir talebini reddetme hakkına sahiptir.
İzinsiz Devir Yapılırsa Ne Olur?
Ev sahibinden habersiz bir şekilde evi bir başkasına veya yakınına devreden kiracı, sözleşmeye aykırılık teşkil eden bir eylemde bulunmuş olur. Bu durumda ev sahibi şu adımları atabilir:
- Ahit Kırımı Nedeniyle Tahliye: Ev sahibi, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için kiracıya 30 gün süre tanıyarak ihtarname çekebilir. Aykırılık düzeltilmezse kira sözleşmesi feshedilerek tahliye davası açılabilir.
- Fuzuli İşgal (İşgalci) Durumu: Evi devralan yakın veya üçüncü kişi, ev sahibinin gözünde hukuki geçerliliği olmayan bir “fuzuli işgalci” konumuna düşer. Ev sahibi bu kişi hakkında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ve tahliye talebinde bulunabilir.
- Maddi Sorumluluk: Asıl kiracı, evden ayrılmış olsa bile ev sahibinin onayı olmadan gerçekleşen bu devir nedeniyle doğabilecek kira ödenmemesi veya evdeki hasar gibi durumlardan hukuken sorumlu olmaya devam eder.
Aynı Evde Yaşayan Bir Yakin Kontratı Devralabilir mi?
Sık karşılaşılan bir diğer durum ise aile bireylerinin veya ev arkadaşlarının değişimidir. Kiracının evden ayrılıp yerine kardeşini veya bir arkadaşını bırakmak istemesi durumunda da aynı kural geçerlidir. Ev sahibi ile yeni bir protokol yapılmadığı veya mevcut sözleşmeye ek bir devir maddesi eklenmediği sürece kişilerin kendi aralarındaki anlaşmalar ev sahibini bağlamaz.
Pürüzsüz Bir Devir İçin Ne Yapılmalı?
Kiracı, haklı gerekçelerle evden erken ayrılmak ve yeri bir yakınına bırakmak istiyorsa izlemesi gereken en sağlıklı yol, durumu şeffaf bir şekilde ev sahibine açmaktır. Ev sahibinin kabul etmesi halinde:
- Mevcut kiracı, yeni kiracı (yakını) ve ev sahibi arasında bir “Kira Sözleşmesi Devir Protokolü” imzalanmalı veya
- Eski sözleşme feshedilerek ev sahibi ile yeni yakın arasında sıfırdan bir kira sözleşmesi yapılmalıdır.
Özetle; bir kiracının ev sahibinden habersiz şekilde evi yakınına dahi olsa devretmesi ciddi hukuki riskler taşır. Sürecin sorunsuz ilerlemesi tamamen tarafların karşılıklı uzlaşmasına ve yazılı onaya dayanmaktadır.
