İstanbul’da yükselen kira bedelleri, kiracıların yalnızca yeni bir ev bulmasını değil, mevcut evinden ayrılmasını da zorlaştırıyor. Özellikle mevcut kirası piyasa seviyesinin altında kalan kiracılar, sahip oldukları kira avantajını kaybetmemek için taşınmayı mümkün olduğunca erteliyor. Yeni bir eve geçişte kira bedeline eklenen depozito, emlakçı hizmet bedeli, nakliye, abonelikler ve eve giriş öncesi hazırlık masrafları ise taşınmanın maliyetini birkaç aylık kira bedeline çıkarıyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Zuhal Balsarı, İstanbul’da kiralık konut piyasasında yaşanan hareketliliği değerlendirirken, yüksek başlangıç maliyetlerinin kiracı davranışlarını doğrudan etkilediğine dikkat çekti. Balsarı, özellikle mevcut konutunda piyasanın altında kira ödeyen kişilerin bu avantajı kaybetmemek için evlerinde daha uzun süre kalmayı tercih ettiğini belirtti.
40-50 Bin TL’lik Kiranın Üzerine 150-200 Bin TL Ek Maliyet
İstanbul’da aylık 40-50 bin TL kira seviyesinde olan ortalama bir 2+1 konut üzerinden bakıldığında, kiracının karşı karşıya kaldığı maliyet yalnızca kira ve nakliyeden ibaret değil. 1-2 aylık depozito için yaklaşık 40-100 bin TL, emlakçı hizmet bedeli için KDV dahil yaklaşık 45-60 bin TL ödeme gerekebiliyor. Elektrik, su, doğalgaz ve internet abonelikleri ile güvence bedellerinin yanı sıra boya-badana, temizlik, küçük tadilatlar, perde ve eve uyum sağlamayan bazı eşyaların yenilenmesi gibi giderler de ekleniyor.
Bu kalemler, kira ve nakliye hariç tutulduğunda bile kiracının yaklaşık 150-200 bin TL civarında ilave bir bütçeyi gözden çıkarmasına neden olabiliyor. Nakliye maliyetinin de eklenmesiyle 40-45 bin TL kira seviyesindeki ortalama bir 2+1 konuta taşınmanın toplam başlangıç maliyeti yaklaşık 200-300 bin TL’ye ulaşabiliyor. Evin durumuna, talep edilen depozito miktarına ve taşınma koşullarına bağlı olarak bu rakam 300 bin TL’nin üzerine de çıkabiliyor.
Zuhal Balsarı, taşınma maliyetinin kiracının konut tercihlerini de değiştirdiğini belirterek, “Yüksek kira bedellerine depozito, emlakçı ücreti ve nakliye gibi ciddi başlangıç maliyetleri de eklenince kiracılar taşınma kararını daha temkinli veriyor. Özellikle mevcut kirası piyasanın altında kalanlar mümkün olduğunca evlerinde kalmayı tercih ediyor. Taşınmak zorunda olanlarda ise bütçeyi dengelemek için daha küçük metrekareli konutlara veya merkezi bölgeler yerine ulaşım imkânı güçlü, görece daha uygun fiyatlı çevre ilçelere yönelim görüyoruz” dedi.
Eylül Ayında Kiralık Konut Piyasası Hızlanıyor
İstanbul’da eylül ayı, kiralık konut piyasasının en hareketli dönemlerinden biri olarak öne çıkıyor. Üniversitelerin açılmasıyla birlikte özellikle öğrencilerin yoğun olarak yaşadığı bölgelerde 1+1 ve 2+1 konutlara yönelik talep artıyor. Ulaşımı kolay ve mümkünse eşyalı konutlar öğrenciler tarafından daha fazla tercih edilirken, yeni kiracıların talebi de piyasadaki hareketliliği artırıyor.
Bu yıl öğrenci talebine ek olarak kentsel dönüşüm nedeniyle ortaya çıkan geçici konut ihtiyacının da kiralık konut piyasasını hareketlendirdiği görülüyor. Dönemsel talep artışı, uygun fiyatlı kiralık konutların daha hızlı kiralanmasına ve özellikle üniversite çevreleri ile ulaşım akslarında kira fiyatları üzerinde yukarı yönlü baskının devam etmesine neden oluyor.
Ancak İstanbul genelindeki kira hareketliliğinin yalnızca öğrenci talebiyle açıklanamayacağına dikkat çeken Balsarı, sınırlı konut arzı, yüksek konut maliyetleri ve genel ekonomik koşulların da kira seviyelerinin temel belirleyicileri arasında yer aldığını ifade etti.
“Kiracı İçin Artık Sadece Kira Değil, Toplam Barınma Maliyeti Önemli”
Kiralık konut piyasasında kiracının karar verme sürecinin de değiştiğini belirten Balsarı, sözlerini şöyle sürdürdü:
“Bugün kiracı açısından konut seçiminde lokasyon ve büyüklük kadar toplam barınma maliyeti de belirleyici hale gelmiş durumda. Bir eve taşınırken yalnızca aylık kira bedeline bakmak yeterli değil. Depozito, emlakçı hizmet bedeli, nakliye ve eve giriş için yapılması gereken harcamalar ciddi bir başlangıç maliyeti oluşturuyor. Bu nedenle kiracılar mevcut konutlarını değiştirmeden önce çok daha kapsamlı bir maliyet hesabı yapıyor.”
Balsarı, İstanbul’da kiracıların özellikle ulaşım imkânı güçlü ancak merkezi bölgelere kıyasla daha uygun fiyatlı ilçelere yöneliminin de bu maliyet baskısının bir sonucu olduğunu belirtti.
Kiralık konut piyasasındaki bu tablo, İstanbul’da “ev değiştirme” kararının artık yalnızca daha uygun veya daha iyi bir konut bulmakla ilgili olmadığını gösteriyor. Yüksek kira seviyeleriyle birlikte taşınmanın yarattığı toplu başlangıç maliyeti, kiracıların mevcut konutlarında daha uzun süre kalmasına ve yeni bir eve geçerken alternatif lokasyon, daha küçük metrekare veya daha uygun fiyatlı konut seçeneklerini değerlendirmesine neden oluyor.
