Özellikle eski binalarda veya iskan sorunu yaşayan yapılarda, “daire sahibi” olduğunuzu düşünürken aslında sadece binanın bir kısmına ortak olabilirsiniz. Peki, bu karmaşık hukuki süreç nasıl işliyor ve ortaklığın giderilmesi davaları kapınızı çalarsa ne yapmalısınız?
10 Daireli Binada Herkes Her Yerin Ortağı!
Bir binada kat mülkiyeti kurulmamışsa, o bina hukuken “paylı mülkiyet” esasına dayanır. Örneklendirmek gerekirse; 10 daireli bir binada her daire satılmış olsa bile, ortada 10 ortaklı tek bir bütün vardır. Yani her bir malik, sadece kendi oturduğu dairenin değil, binadaki tüm dairelerin ortağı sayılır. Bu durum, gelecekte mülkiyet hakları konusunda ciddi hukuki uyuşmazlıklara zemin hazırlayabilir.
Kritik Eşik: İskan İzni
Mülkiyetin bireyselleşmesi ve herkesin kendi dairesine tam anlamıyla sahip olabilmesi için temel şart kat mülkiyetinin kurulmasıdır. Bunun yolu ise tartışmasız bir şekilde iskan izninden (yapı kullanma izin belgesi) geçer. Eğer bir bina tasdikli projesine uygun inşa edilmemişse iskan alamaz; iskan alınamayan bir binada ise kat mülkiyetine geçilmesi hukuken imkansızdır.
Paylaşım Davası Açılırsa Ne Olur?
Ortaklardan birinin “ortaklığın giderilmesi” (izale-i şuyu) davası açması durumunda mahkeme süreci şu şekilde işler:
- İskan Durumu İncelenir: Hakim, öncelikle binanın iskan alıp alamayacağına bakar.
- Mülkiyet Tesisi: Eğer iskan alınması mümkünse gerekli işlemler tamamlanır, yönetim planı oluşturulur ve kat mülkiyeti tesis edilir. Böylece her ortak kendi bağımsız bölümünün (dairesinin) tek sahibi olur.
- Hakim Kararıyla İrtifak Kurulamaz: Çokça merak edilen bir konu ise hakim kararıyla kat irtifakı kurulup kurulamayacağıdır. Hukuken inşaatı tamamlanmış binalarda kat irtifakı kurulamaz; ya şartlar zorlanarak kat mülkiyetine geçilir ya da diğer seçenek devreye girer.
En Kötü Senaryo: Binanın Satışı
Eğer binanın kat mülkiyetine geçmesi için gerekli şartlar (proje uygunluğu, iskan vb.) hiçbir şekilde sağlanamıyorsa, mahkeme binanın bir bütün olarak satılmasına karar verebilir. Bu durumda bina açık artırma yoluyla satılır ve elde edilen gelir payları oranında ortaklar arasında bölüştürülür.
Bu tür mağduriyetler yaşamamak için gayrimenkul alım süreçlerinde ve mevcut mülklerin statüsünde mutlaka profesyonel bir hukuki denetim ve proje uygunluk kontrolü yapılması hayati önem taşıyor.
