İlan Güvenliği ve EİDS Doğrulaması
Taşınmaz ticaretinde sahte ilanların ve fiyat manipülasyonlarının önüne geçmek amacıyla uygulanan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) kapsamında, e-Devlet üzerinden yetkisi doğrulanmayan veya lisanslı bir emlak danışmanına yetki verilmeyen gayrimenkullerin ilana çıkması engellenmiştir. İncelediğiniz ilanın EİDS onaylı olup olmadığını kontrol etmek, dolandırıcılık riskini daha ilk adımda en aza indirir.
Tapu Kaydı ve Takyidat Sorgulaması
Aday gayrimenkulün tapu bilgileri e-Devlet veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Web-Tapu) sistemleri üzerinden detaylıca incelenmelidir.
- Takyidat Durumu: Mülk üzerinde banka ipoteği, haciz, intifa hakkı veya kentsel dönüşüm şerhi bulunup bulunmadığı teyit edilmelidir.
- Aile Konutu Şerhi: Tapuda aile konutu şerhi yer alıyorsa, satış işleminde malikin eşinin açık rızası ve imzası aranır.
- Mülkiyet Türü: Tapunun Kat Mülkiyetli (iskanlı) mi yoksa Kat İrtifaklı mı olduğu kontrol edilmelidir.
İskan Belgesi ve Belediye Kayıtları
Sadece tapu senedine bakmak yeterli değildir. İlgili ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden binanın onaylı mimari projesi ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) sorgulanmalıdır. İskanı bulunmayan yapılarda cins tashihi yapılamayacağı gibi, şantiye elektriği/suyu kullanımı nedeniyle yüksek fatura kalemleri ve ilerleyen süreçte yıkım ya da ceza kararlarıyla karşılaşılabilir.
Deprem Güvenliği ve Yapısal İnceleme
Özellikle ikinci el konut alımlarında binanın yaşından ziyade güncel deprem yönetmeliklerine (2018 Deprem Yönetmeliği) uygunluğu, zemin etüt raporu ve kullanılan beton sınıfı önem taşır. Bodrum katta yer alan kolon ve kirişlerde çatlak, rutubet veya korozyon olup olmadığı yerinde incelenmeli; gerekirse alanında uzman inşaat mühendisleri veya SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından teknik görüş alınmalıdır.
Gerçek Bedel Beyanı ve Vergi Riskleri
Tapu devri sırasında beyan edilen satış bedelinin rayiç bedelin üzerinde ve gerçek satış tutarı ile birebir aynı olması yasal bir zorunluluktur. Tapu harcı matrahını düşük göstermek amacıyla yapılan noksan beyanlar, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından tespit edilerek gecikme faizi ve vergi ziyaı cezalarıyla sonuçlanmaktadır.
Ödemelerde “Tapu Takas” ve Güvenli Yöntemler
Para transferlerinde elden ödeme veya şahsi IBAN transferleri yerine Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank iş birliğiyle sunulan Tapu Takas Sistemi tercih edilmelidir. Bu sistem, para transferi ile mülkiyet devrinin eş zamanlı ve güvenli bir şekilde gerçekleşmesini sağlayarak dolandırıcılık riskini sıfıra indirir.
Aidat, Borç ve Yönetim Planı Kontrolü
Satın alma öncesinde taşınmaza ait geçmiş dönem emlak vergisi, su/elektrik borcu ve birikmiş site aidat borcu olup olmadığı apartman/site yönetiminden belgelenmelidir. Ayrıca tapu kütüğüne işlenmiş olan Apartman/Site Yönetim Planı incelenerek evcil hayvan kuralları, ortak alan kullanımları ve genel gider paylaşımlarına ilişkin maddeler gözden geçirilmelidir.
