Süreçte mağduriyet yaşamamak ve mülkiyet hakkını korumak için arsa payı sahiplerinin bilmesi gereken temel yasal adımlar ve hukuki güvenceler:
EK-12 İLE TOPLANTI ÇAĞRISI VE 15 GÜNLÜK KRİTİK SÜRE
Riskli yapıda yeni inşaat ve dönüşüm sürecini başlatmak için kat maliklerinden tek bir kişinin dahi talebi yeterlidir. Tüm kat maliklerinin usulüne uygun olarak toplantıya çağrılması yasal bir zorunluluktur.
- Askı ve Duyuru Usulü: Toplantı çağrısı (Ek-12 Formu), binanın kapısına/duyuru panosuna ve mahalle muhtarlığının ilan panosuna asılır veya noter kanalıyla gönderilir.
- Varsayım Tebligatı: Bildirim bina panosunda ve muhtarlıkta tam 15 gün boyunca asılı kalır. İlanın 15. günü bittiğinde, çağrı istisnasız tüm paydaşlara hukuken tebliğ edilmiş sayılır.
- Mazeret Sayılmıyor: Yasal düzenlemeler uyarınca “Kâğıdı görmedim”, “İlanı okumadım” veya “Toplantıdan haberim yoktu” gibi beyanlar yasal mazeret olarak kabul edilmemektedir.
SALT ÇOĞUNLUK VE EK-8 İHTARNAMESİ
Kat malikleri toplantısında dönüşüm kararı, kat maliki sayısına göre değil, arsa payı oranında salt çoğunlukla (%50 + 1) alınır.
- Teklifin Tebliği: Alınan karara, inşaat sözleşmesine ve teklife katılmayan veya muhalif kalan azınlık pay sahiplerine teklif Ek-8 formu ile noter, e-tebligat veya muhtarlık ilanı vasıtasıyla bildirilir.
- 15 Günlük Hak Hak Düşürücü Süre: Ek-8 ihtarnamesinin tebliğ edilmesinden veya ilan süresinin bitmesinden itibaren karara katılmayan maliklerin tam 15 gün düşünme ve karar verme süresi vardır.
SÖZLEŞME İMZALANMAZSA HİSSE SATIŞI (AÇIK ARTIRMA)
Ek-8 bildiriminden itibaren tanınan 15 günlük süre içerisinde sözleşmeyi kabul edip imzalamayan maliklerin arsa payları üzerindeki hakları riske girer.
- Açık Artırma Süreci: Sözleşmeyi imzalamayan paydaşların arsa payları, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İlgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nezdinde, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle öncelikle diğer komşulara (karara katılan paydaşlara) satılabilir.
- İkinci Aşama Satış: Paydaşlara satış gerçekleşmediği takdirde paylar, anlaşma şartlarını kabul etmek kaydıyla üçüncü şahıslara satılabilir ya da idarece devralınabilir.
USUL GÜVENCESİ VE HUKUKİ İPTAL YOLLARI
Sürecin hızlı ilerlemesi amaçlanırken usul kurallarının ihlal edilmesi, işlemleri hukuken sakatlar.
- Usul Hatası Dava Sebebidir: Satış başvurusunun kabulü için idareye onaylı toplantı çağrı belgelerinin ve toplantı tutanağının sunulması zorunludur. Malikler usulüne uygun çağrılmadan veya toplantı yapılmadan doğrudan satışa gidilmesi ağır bir usul hatası oluşturur.
- İdare Mahkemesi ve Yürütmenin Durdurulması: Usulsüz yürütülen toplantı, çağrı ve satış süreçleri idare mahkemelerinde iptal davasına ve yürütmenin durdurulması talebine konu edilebilir. Mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınmadığı takdirde dava devam ederken dahi hisse satışı gerçekleşebileceğinden, hukuki adımların gecikmeksizin atılması hayati önem taşır.
