Sanılanın aksine, kentsel dönüşümde tek yöntem müteahhide daire vermek değil. Tarafların durumuna ve imar şartlarına göre uygulanabilecek farklı hukuki ve finansal modeller bulunuyor.
1. Eser Sözleşmesi (Bedeli Karşılığı İnşaat Yapımı)
Eğer binanızda ekstra bir daire çıkarılamıyorsa ve bağımsız bölüm sayısı sabit kalıyorsa, devreye geleneksel “Eser Sözleşmesi” (istisna akdi) girer.
- Mantık: Müteahhit bu senaryoda sadece bir yüklenici (inşaat şirketi) rolü üstlenir, gayrimenkul ortağı olmaz.
- Uygulama: Kat malikleri ortak bir bütçe oluşturur. Müteahhidin inşaat, malzeme ve işçilik bedeli üzerinden sunduğu teklif kabul edilir ve bu tutar nakden ödenerek bina yaptırılır.
2. Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi (Karma Sözleşme)
Herkesin bildiği klasik yöntemdir. Arsa imarı fazla kat veya daire yapımına izin veriyorsa uygulanır.
- Mantık: Örneğin yıkılan binanın yerine fazladan 4 daire çıkarılabiliyorsa, bu daireler müteahhide devredilir.
- Uygulama: Müteahhit yeni dairelerin satışından kâr elde edeceği için kat maliklerinden ekstra inşaat bedeli talep etmez. Bu süreç, hem yapım sözleşmesini hem de satış vaadini içeren karma bir hukuki yapıyla yürütülür.
3. Hibrid Çözüm: Daire + Nakit Ödeme
Bazen imar izinleri fazladan daire yapılmasına elverir ancak bu dairelerin toplam değeri, müteahhidin inşaat maliyetini ve kâr marjını karşılamaya yetmez.
- Mantık: Aradaki mali açığı kapatmak için karma bir finansman yöntemi kullanılır.
- Uygulama: Örneğin çıkan 2 ekstra daire müteahhide verilir, kalan eksik bedel ise kat malikleri tarafından hisseleri oranında nakden ödenerek tamamlanır.
Gözden Kaçmaması Gereken Detay: Daire Metrekarelerini Küçültmek
“Yükseklik sınırı var, daha yüksek bina yapılamaz” bilgisi tek başına her şeyin bittiği anlamına gelmez. Resmi imar durumu netleştiğinde farklı mimari çözümler öne çıkabilir.
Örneğin, kat sayısı artırılamasa bile mevcut 100 metrekarelik geniş dairelerin yeni projede 70 metrekareye çekilmesi mümkündür. Böylece toplam inşaat alanından elde edilecek fazla bağımsız bölümler müteahhide devredilebilir ve kat malikleri cebinden para çıkarmadan evlerini yenileyebilir.
Binanız için nihai kararı vermeden önce mutlaka belediyeden güncel imar durum belgesini almalı ve süreci alanında uzman bir gayrimenkul hukukçusu ve mimar eşliğinde yürütmelisiniz.
