Bir gayrimenkul danışmanının sunduğu en temel hizmetlerin başında BİR MÜLKÜN FİYATINI DOĞRU DEĞERLEYEBİLMEK gelmektedir.
Günümüz teknolojik gelişmeleri her ne kadar değerleyebilmeyi çok basit bir hale getirmiş gibi gözükse de aslında o gelişmeler DANIŞMANLARIN DAĞINIKLIĞI, HAKİMİYET EKSİKLİĞİ VE TEMBELLİĞİ ÜZERİNDEN KAZANÇ SAĞLAMAYI AMAÇLAYAN KİŞİLERİN GİRİŞİMLERİDİR.
Mesleğe başlayan her danışman, özellikle zincir markalarda, bir mülkün fiyatının nasıl belirlenmesi gerektiği konusunda kısa da olsa bilgilendirilir.
Gerek markalarının eğitim ve aktivitelerinde gerekse ofislerinde sunulan imkanlar ile örnek piyasa analizi raporlarına ulaşabilmek herkes için oldukça basittir.
Devletin sunduğu Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı lisansını alabilmek için tamamlanması gereken derslerden bir tanesi Gayrimenkul Değerleme Esasları’dır ve bu derse ait kaynak kitap pdf formatında internette açık kaynak olarak (Ders No: 1014) yer almaktadır.
521 sayfa olan bu kitap ile ilgili olarak acı gerçek şudur ki, geleceğini gayrimenkul danışmanlığı mesleği üzerine inşa eden pek çok meslektaşım bırakın bu kitabı okumayı, bilgisayarlarına indirmemişlerdir dahi.
Kitabın en kritik 11 sayfasında, uygulamada en yaygın kullanılan 3 temel değerleme yöntemlerinden bahsedilir: Emsal Karşılaştırma, Nakit Akışı ve Yeniden İnşa.
Amacım burada bu yöntemleri anlatmak değil, bu yöntemlerin önemini bir kez daha hatırlatmak ve hakkını vererek yapılması gereken bir değerleme için olmazsa olmaz bir noktayı vurgulamak.
Her ne kadar havalı ve etkileyici görsellerle süslenmiş rapor çıktıları veriyor olsa da, ülkenin her yerinde bir mülkün fiyatını belirleyebilme da sunuyor gibi dursa da, dijital programların reel piyasa gerçeklerini bize verebilmesi oldukça zordur.
Ülkemizde istenenlerle gerçekleşenler arasında çok büyük farklar olabildiği için ve ne yazık ki pek çok gerçekleşme değerinden yönetimin dahi haberi olmadığı için bize sunulacak raporlar ayakları yere sağlam basan değerler içeremeyecektir.
O zaman, bir mülkün satılabilirliğini en çok etkileyen faktörlerden birisi olan doğru değerleme yapabilmek için bize iki seçenek kalmaktadır.
Birincisi yukarıda bahsettiğim dijital uygulamalar ile yüzeysel içeriklerle mülk sahiplerini ikna etmeye çalışmak…
İkincisi ve önerdiğim seçenek ise BELİRLİ BİR COĞRAFİ ALANDA VE MÜLK TİPİNDE SÜREKLİ GERÇEKLEŞMİŞ VE GERÇEKLEŞMEMİŞ PİYASA BİLGİSİNE SAHİP OLMAYA ÇALIŞMAK.
Bunun en temel yolları ise söz konusu bölgedeki İNSANLARLA İLETİŞİM HALİNDE OLMAK ve BÖLGEDEKİ GÜNCEL İLANLARI SÜREKLİ TAKİP ETMEKTİR.
Lütfen dağınıklığımızı, bilgisizliğimizi ve tembelliğimizi birilerinin girişimcilik fırsatı olarak görmesine müsaade etmeyelim.
Lütfen gerçekleşmiş işlemlere dayalı ve düşük hata payları içeren (azami %10) bir değerleme yöntemi geliştirelim.
Ve lütfen, bize en çok gereken, bizim için en değerli bilginin sahada olduğunu unutmayalım.
Doğru değerlemenin gücüne inandığınız günler dilerim.
Haftaya görüşmek üzere 🙂
