Daha önce iki kez ertelenen uygulama takvimi, 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile kesinleşti. Yeni dönem, yalnızca emlak işletmelerini değil, taşınmaz alım satımı yapan tüm gerçek ve tüzel kişileri kapsayacak.
Sistem Nasıl İşleyecek? Kredi ve Peşinat Ayrımı
Düzenlemeye göre, satış bedelinin tamamı veya bir kısmı nakit, havale ya da EFT ile ödeniyorsa bu tutarın Güvenli Ödeme Sistemi’nden geçmesi zorunlu olacak. Konut kredisiyle yapılan alımlarda ise banka veya finansman şirketi tarafından kullandırılan kredi tutarı sistem dışında tutulacak; ancak alıcının ödeyeceği peşinat gibi kredi dışı tutarlar yine bu sistem üzerinden aktarılacak. Sistemin işleyişi, alınacak kullanım bedeli ve istisnalar ise bakanlıklar ile yetkilendirilecek entegratör kuruluş arasında imzalanacak protokolle netleşecek.
Yabancı Alıcılar İçin Kritik Süreç: Döviz ve Vatandaşlık İşlemleri
Yönetmelikte alıcının uyruğuna göre bir ayrım yapılmadığı için, Türkiye’den gayrimenkul alacak yabancı yatırımcılar da 1 Aralık’tan itibaren aynı kurallara tabi olacak. Ancak döviz transferlerinin sistemde nasıl işleyeceği, işlemin iptali durumunda iade süreçleri ve yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularındaki zorunlu Döviz Alım Belgesi (DAB) prosedürlerinin bu yeni altyapıya nasıl entegre edileceği uygulama esaslarıyla belirlenecek.
TÜİK’in Eylül 2026 verilerine göre yabancılara yapılan konut satışı geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 9,9 artarak 2.167 adede ulaştı. Yılın ilk dokuz ayında ise toplam 15.308 konut satışı gerçekleşirken, Eylül ayında en çok konut alanlar sıralamasında Rusya Federasyonu (388), Irak (166) ve Almanya (162) vatandaşları ilk üçte yer aldı.
Uzmanından Yabancı Yatırımcılara Önemli Tavsiyeler
Sektör temsilcileri, özellikle geçiş sürecinde yabancı alıcıların ödeme planlaması konusunda tedbirli olması gerektiğini vurguluyor. Bigist Invest Sahibi Ömer Erkut Vanlıoğlu, yeni sistemin yabancı alıcıları en çok ödeme takvimi noktasında etkileyeceğine dikkat çekerek şu uyarılarda bulundu:
“Aralık ayında veya sonrasında tapu randevusu bulunan yabancı alıcılar, para transferi planlamasını kesinlikle son haftaya bırakmamalı. İşlemin yeni sistem üzerinden nasıl yürüyeceği bankalara önceden danışılmalı; satış vaadi sözleşmelerine ödeme şekli ve tarihi açıkça işlenmelidir. Ayrıca kapora veya ön ödemeleri şahıs hesaplarına göndermeden önce mutlaka bir hukukçudan onay alınmalı. Vatandaşlık hedefiyle alım yapacak yatırımcılar ise döviz bozdurma ve belge temin süreçlerini bu yeni takvime göre eş zamanlı planlamalı. Sistem alıcıyı korumayı hedefliyor ancak uygulama detayları henüz tam netleşmediği için süreyi geniş tutmak en sağlıklı adım olacaktır.”
