Yazının başlığında her ne kadar “yakın gelecekte” ifadesini kullanmış olsam da, ülkemizde bazen bu ifadenin bir haftayı bile öngörebilmek için uzun bir zaman dilimi olduğunu kabul ettiğimi belirterek başlamak istiyorum.
Elimizdeki sınırlı yaşanmışlıklar, sınırlı veri ve sınırlı öngörülebilirliğe rağmen bu yazımda sizlere yaklaşık son on yılın ışığında önümüzdeki bir yılda gayrimenkul sektörü hakkındaki değerlendirmelerimi aktarmak istiyorum.
Önümüzdeki bir yılı geçtiğimiz senenin bu zamanlarında olduğu gibi seçime kadar ve seçim sonrası olacak şekilde iki bölümde ele almayı çok isterdim; ancak bence bu defa, bir de seçim öncesinden üç ay öncesine kadar, seçim öncesi son üç ay ve seçim sonrası olarak parçalara ayırmak gerektiğini düşünüyorum.
Özellikle geçtiğimiz ağustos ayındaki TCMB PPK faiz artırma kararları sonrasında ülkemizde paranın artan maliyeti ve finansal desteklere ulaşmadaki zorlukların bir araya gelmesiyle, her ne kadar halen reel/resmi enflasyonla kıyaslandığında negatif bir reel faize sahip olsak da, her geçen gün insanlarda para harcama konusunda bir isteksizlik oluştuğunu ve dolayısıyla talep tarafında ciddi bir düşüş olduğunu gözlemleyebiliyoruz.
Eylül ve ekim aylarındaki ilave faiz artış kararlarının ise otomotiv ve gayrimenkul sektörlerinde çok ciddi anlamda bir talep düşüşü yaşanmasına neden olduğunu söyleyebiliriz.
Bana sorarsanız ülkedeki gerçek gayrimenkul piyasası bugün yaşadığımız ve son birkaç yıla göre çok sakin dediğimiz bu düzeylerde olmalıdır. Gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak görmenin, paranın değer kaybının önüne geçmek için bir güvence varsaymanın yavaş yavaş sonuna geliyoruz.
Mart 2024 yerel seçimleri öncesi, son 2-3 ayda gerçekleştirilebilecek birtakım siyasi manevra kampanyaları dışında, gayrimenkule gösterilen ilgi ve talebin azalmasıyla fiyatların Türk Lirası cinsinden yerinde saymaya başlayacağı, yer yer fiyatlarda indirim yapılmasına rağmen alıcı adayları bulmakta sorunlar yaşanacağı bir süreç içerisinde olduğumuzu değerlendiriyorum.
Bu döneme benzer süreçleri 2015-2020 yılları arasında da yaşadığımızı, talebin düşük olduğu durumlarda dövizin artışı ile birlikte mülk fiyatlarını döviz cinsinden değerlerinin %50’lere varan oranlarda eridiğini; bu süreçlerin zirvesinin de 2018 Ağustos ayında yaşanan Rahip Brunson krizi ile başlayıp 2020 yılı başlarına kadar tecrübe edildiğini hatırlamalıyız.
Türkiye’nin pek çok yerinde mülklerin döviz cinsinden değerlerinin 2020 yılı Ocak ayında dip seviyelerde olduğunu kendiniz de araştırarak görebilirsiniz.
Mayıs 2023 genel seçimleri öncesinde ise uzun süre yatay seyreden döviz kurları neticesinde gayrimenkul fiyatlarında son 10 yılın en yüksek döviz cinsi değerlerinin yaşandığına şahit olmuştuk.
Mayıs 2023 seçimleri sonrası döviz kurlarındaki hareketlenme ile gayrimenkuller son 6 ayda yaklaşık %30-40 oranlarında döviz cinsinden değer yitirirdi. Talebin düşmeye başlamasıyla, gayrimenkul fiyatlarında döviz cinsinden değerlerde seçime kadar yatay bir seyir olabilse bile, Nisan 2024 ile birlikte tekrar %50’ye varan düşüşler yaşanmasının çok muhtemel olduğunu değerlendiriyorum.
2024 yazında bir kez daha zirve yapacağı resmi kaynaklarca da açıklanan enflasyon ve gittikçe düşen talep, yaşanan bütçe ve cari açıkların etkisiyle bizi sadece ihtiyaç odaklı alım ve satımların beklediği bir gayrimenkul dünyasına hazırlanmamız gerektiğini düşünüyorum.
Gayrimenkul danışmanlarının bu sürece daha sağlıklı bir şekilde hazırlanabilmesinin yolunun da menfaatten önce ilişkiler kurmak, ihtiyaç ortaya çıkabilecek günlerde muhataplarının aklına ilk sıralarda gelebilmek için tek yönlü dahi olsa iletişimi sürdürmek ve güncel piyasa bilgilerine hakim olabilmek adına mümkün olduğu kadar çok bölgelerinde ve temaslarla vakit geçirmekten geçtiğine inanıyorum.
Zor bir dönem bizi bekliyor. Bu dönemin ne kadar süreceği ve ne kadar zor bir süreç olacağı hakkında geçmiş tecrübeler bence bize yeterince ışık tutmuyor.
Bir taraftan ihtiyaç odaklı gayrimenkul hareketlerinin hiç bitmeyeceğini düşünerek, bence herkesin kariyerlerindeki en zor gayrimenkul piyasasına hazırlanmaları gerekiyor.
Size güvenen, haklarını ne pahasına olursa olsun koruyacağınıza inanan ve arkanızda kapı gibi duracak veritabanınızdaki kıymetli kişilere normalden de fazla ilgi göstermenizi ve karşınızdaki insanlarla empati kurarak bu zor dönemde sadece umut ve temenni odaklı değil, gerçeklere dayalı bir yol gösterici olarak danışmanlık yapmanızı öneririm.
Her şeyin beklediğimizden çok daha olumlu gerçekleştiği ve iş potansiyellerimizin sürekli arttığı bir dönem geçirebilmek umutlarımla…
Haftaya görüşmek üzere, iyi pazarlar…
