Geçen hafta 4 milyon TL olan dairenin bu hafta 4,8 milyon TL’ye çıkması, yıllardır hepimizin şikayet ettiği ama kanıksadığı bir durumdu. Ancak artık devlet bu keyfi zamlara resmen dur diyor ve vergi ile piyasa tarafında eş zamanlı iki koldan sıkı bir denetim mekanizması işletiliyor.
Vergi Tarafı: Artık Her Şeyi Görüyorlar
2026-2029 dönemi için belediyelerin belirlediği yeni emlak rayiç bedelleri bazı bölgelerde 3-5 kat, İstanbul’un merkezi semtlerinde ise 7-15 kat birden arttı. Bu durum sadece emlak vergisini değil, tapu harcını ve satışta ödenecek vergileri de doğrudan etkiliyor. Asıl ezberi bozan gelişme ise MEVA adlı yapay zekâ sistemi oldu. Bu sistem; tapu kayıtlarını, banka kredisi verilerini, ilan sitelerindeki fiyatları ve belediye rayiçlerini tek bir yerde toplayarak gerçek piyasa değerini tahmin ediyor. Tapuda fiyatı düşük gösterip vergiden kaçmaya çalışanlar sistem tarafından hemen yakalanıyor ve vergi dairesine bildiriliyor. Sadece yapay zekânın tahminiyle ceza kesilemiyor, idarenin elinde banka dekontu gibi somut bir kanıt olması şart koşuluyor; fakat “kimse fark etmez” dönemi de tamamen kapanmış oluyor.
Piyasa Tarafı: Fahiş Zam Artık Suç
Piyasa tarafında ise Ticaret Bakanlığının devreye soktuğu yönetmelikle internet ilanlarında haksız ve mantıksız fiyat artışları yasaklandı. Bu kuralın en çarpıcı yanı, sadece emlakçının değil, evini fahiş fiyata çıkaran ev sahibinin de ceza yiyebilmesi. Nitekim rakamlar da bu mücadelenin büyüklüğünü açıkça gösteriyor. 2023-2024 yıllarında 782 emlak işletmesine 78,2 milyon TL, bugüne kadar toplam 1.416 kişiye 172 milyon TL ceza kesilirken, sadece 2026’nın ilk yarısında 232 işletmeye 28,3 milyon TL ceza verildi. Ayrıca EİDS adı verilen doğrulama sistemi sayesinde, ilanı veren kişinin gerçekten ev sahibi mi yoksa yetkili emlakçı mı olduğu kanıtlanmak zorunda; belgesiz emlakçılar artık büyük sitelerde ilan bile veremiyor.
Peki Emlakçılara Ne Oldu?
Tüm bu adımlar hayalet ilanları ve kirliliği büyük ölçüde azaltsa da, madalyonun bir de diğer yüzü var. Vergisini düzenli ödeyen dürüst emlakçılar, onaylı ilan kuralı yüzünden pazarlama alanlarının daraldığından yakınıyor. Üstüne bir de küçük ofislere getirilen yıllık 40 bin TL yetki belgesi harcı, büyük zincirlerle tek kişilik esnafı aynı kefeye koyduğu için sektörde kayıt dışına itilme endişesi yaratıyor.
Özetle, devletin piyasayı düzene sokma niyeti çok yerinde lakin faturanın dürüst çalışanı yoracak şekilde kesilmesi sektörde haklı bir huzursuzluk yaratmaya devam ediyor.
