Ancak madalyonun diğer yüzünü görmek ve bu cazip söylemin arkasındaki hukuki ve fiziki gerçekleri bilmek büyük önem taşıyor; çünkü “kupon arsa” kavramı mevzuatta ve resmî dilde karşılığı olan yasal bir taşınmaz türünü ifade etmiyor.
Sektörde bu kavram temel olarak iki farklı senaryoda karşımıza çıkıyor. İlkinde, bölgedeki benzer nitelikli arazilere göre fiyatı oldukça dipte olan, yani “fırsat” olarak nitelendirilen taşınmazlar için bu etiket kullanılıyor. İkinci senaryoda ise fiyatından ziyade; merkezi konumu, ana arterlere ve ulaşım ağlarına yakınlığı, gelişme potansiyeli yüksek bir aks üzerinde yer alması veya çevresindeki vizyon projelere komşu olması nedeniyle arazi “kupon” olarak tanımlanıyor.
Son dönemde özellikle büyük arazi alanlarının küçük parsellere bölünerek cazip kampanyalarla piyasaya sürüldüğü görülüyor. Peşin indirimleri, esnek taksit seçenekleri, kura veya açık artırma gibi pazarlama yöntemleriyle desteklenen bu projeler, özellikle sınırlı bütçeyle toprak sahibi olmak isteyen küçük yatırımcılar için oldukça çekici bir alternatif sunuyor.
Düşük Fiyat Her Zaman Yüksek Kazanç Getirmez
Cazip fiyatlı ya da “kupon” olarak parlatılan arsaların birçoğu, henüz imar planları kesinleşmemiş, tarla vasfını koruyan veya altyapı hizmetlerinden tamamen yoksun bölgelerde kalabiliyor. Dolayısıyla etiket fiyatının düşük olması, o taşınmazın gelecekte mutlaka yüksek bir getiri sağlayacağı anlamına gelmiyor. Bir arsanın gerçek anlamda yatırım değerini ölçebilmek ve ileride telafisi imkânsız hak kayıpları yaşamamak için resmî kurumlardan şu hayati araştırmaların yapılması gerekiyor:
Resmî Tapu Kayıtları ve Kısıtlamalar: Taşınmazın güncel tapu kaydı incelenerek malik yapısı, hisse durumu kontrol edilmelidir. En önemlisi de üzerinde haciz, ipotek, tedbir, intifa hakkı veya satışı engelleyecek nitelikte şerhlerin bulunup bulunmadığı mutlaka netleştirilmelidir.
Güncel İmar Durumu: Arazinin yapılaşmaya uygun olup olmadığı, imar planındaki fonksiyonda (konut, ticaret, sanayi, yeşil alan vb.) yer alma durumu, inşaat hakkını belirleyen emsal değeri, kat sınırı ve çekme mesafeleri ilgili belediyeden bizzat teyit edilmelidir.
Parsel ve Kadastro Bilgileri: Kadastro müdürlükleri üzerinden sınır tespiti yapılmalı, yüzölçümünün doğruluğu, yola cephesinin bulunup bulunmadığı ve fiilî kullanım şartları yerinde incelenmelidir.
Altyapı ve Ulaşım Ağları: Yol, elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz gibi temel altyapı hizmetlerinin bölgeye ulaşıp ulaşmadığı, toplu taşıma projelerinin güzergahında kalıp kalmadığı araştırılmalıdır.
Satış ve Sözleşme Şartları: Kampanyalı satışlarda toplam bedelin netliği, ödeme planının vadeleri, tapu devrinin hangi aşamada ve ne zaman yapılacağı ile alıcıya yansıyacak ek masraflar yazılı belgelerle güvence altına alınmalıdır.
“Kupon arsa” nitelendirmesi tek başına bir gayrimenkulün değerini, kârlılığını veya hukuki olarak güvenli olduğunu kanıtlamaya yetmiyor. Yatırımcıların süslü ilan söylemlerine kapılmadan önce resmî tapu, imar ve kadastro kayıtlarını derinlemesine incelemesi; gerek duyulan noktalarda hukukçular, harita mühendisleri veya lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları gibi profesyonellerden teknik destek alması, birikimlerini doğru ve risksiz bir şekilde değerlendirmenin en güvenli yoludur.
