Tapuda Şerh Ne Demektir?
Tapu şerhi, bir gayrimenkulün mülkiyet hakkını kısıtlayan, üçüncü kişileri bilgilendiren veya kişisel bir hakkı kuvvetlendirerek herkese karşı ileri sürülebilir hale getiren resmi bir nottur.
Türk Medeni Kanunu uyarınca tapu sicili “aleniyet” (açıklık) ilkesine dayanır. Yani tapudaki bir şerhi “Ben görmedim, bilmiyordum” deme şansınız yoktur; şerh oradaysa, hukuken o mülkü alan herkes bu durumu peşinen kabul etmiş sayılır.
En Sık Karşılaşılan Şerh Türleri Nelerdir?
Tapu kütüğünde karşımıza çıkan şerhler genellikle üç ana grupta toplanır:
Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan Şerhler (En Riskli Grup)
Malikin (mülk sahibinin) evi satma, devretme veya üzerinde ipotek kurma yetkisini doğrudan sınırlayan ya da tamamen durduran şerhlerdir.
- İhtiyati Tedbir: Mahkeme kararıyla konulur. Dava süresince mülkün başkasına satılmasını kesin olarak engeller.
- Haciz: İcra daireleri veya vergi daireleri tarafından borç nedeniyle konulur. Satışa hukuken engel olmasa da borç ödenmeden tapu devri yapılması halinde, yeni alıcı borcu ve haczi kabul ederek mülkü almış olur.
- Aile Konutu Şerhi: Eşlerden birinin, diğerinin açık rızası olmadan evi satmasını, devretmesini veya ipotek ettirmesini engeller. Aile birliğini koruma amacı taşır.
Kişisel Hakları Kuvvetlendiren Şerhler
Normalde sadece iki kişi arasında geçerli olan sözleşmeleri, tapuya işleyerek “mülk el değiştirse bile” yeni sahibine karşı koruma altına alan şerhlerdir.
- Kira Şerhi: Kira sözleşmesi tapuya şerh edilirse, mülk başkasına satılsa dahi yeni malik kiracıyı şerh süresi boyunca evden çıkaramaz.
- Taşınmaz Satış Vaadi: Noterde yapılan “ileride bu evi sana satacağım” sözleşmesinin tapuya işlenmesidir. 5 yıl boyunca mülkün üçüncü kişilere satılmasını fiilen zorlaştırır/engeller.
- Önalım (Şufa) ve Geri Alım (Vefa) Hakları: Mülk satılacaksa öncelikli satın alma hakkının kimde olduğunu veya eski sahibinin mülkü belirli şartlarla geri alma hakkı bulunduğunu gösterir.
Şerhli Bir Tapu Satılabilir mi?
Bu sorunun cevabı tamamen şerhin niteliğine bağlıdır.
“İhtiyati Tedbir”, “Mahkeme Satış Yasağı” veya “Aile Konutu” gibi şerhler mevcutsa, yetkili makamın izni veya rızası olmadan tapuda devir işlemi yapılamaz.
Buna karşın kira şerhi veya belirli hacizler altındaki mülklerin satışı hukuken mümkündür; ancak alıcı, bu hakları ve riskleri devralarak mülkü satın almış olur. Bu yüzden temiz bir ticaret için satış öncesinde şerhlerin kaldırılması (terkin edilmesi) her zaman en sağlıklı yoldur.
Gayrimenkul Alıcılarına Hayati Uyarı
Sadece fiziksel tapu senedine (koçana) bakarak mülk satın alma kararı vermeyin. Tapu senedi basıldığı günkü durumu gösterir; oysa mülk üzerine dün bir haciz veya tedbir konmuş olabilir.
Güvenli bir alışveriş için işlem gününde mutlaka Web Tapu üzerinden ya da ilgili Tapu Müdürlüğü’nden güncel tapu kaydı belgesi alarak “Şerhler, Beyanlar ve İrtifak Hakları” sütununu titizlikle kontrol edin.
