Yüzde 45 Kesinti Nereye Gidiyor?
Belediyeler veya ilgili idareler, tarla niteliğindeki bir alanı imara açarken parselasyon işlemi gerçekleştirir. Bu süreçte, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların yüzölçümünden en fazla yüzde 45 oranında bedelsiz olarak kesinti yapılabilir.
Yasa gereği alınan bu pay, belediyenin ticari amaçları veya özel projeleri için kullanılamaz. DOP kesintisi yalnızca bölgenin ihtiyacı olan ve kamunun ortak kullanımına sunulan şu alanların oluşturulması için ayrılır:
- Yollar ve meydanlar
- Parklar ve yeşil alanlar
- Otoparklar
- Okul ve eğitim tesisleri
- Sağlık tesisleri ve ibadet yerleri
Metrekare Azalıyor Ama Değer Artıyor
Arazi sahipleri açısından ilk bakışta toprak kaybı gibi görünen bu işlem, aslında arazinin imarlı hale gelmesiyle birlikte ciddi bir değer artışını beraberinde getiriyor. Kanunun temel mantığı da düzenleme sonrasında oluşan bu değer artışının bir karşılığı olarak kamu alanlarının bedelsiz elde edilmesine dayanıyor.
Örneğin; 1.000 metrekare büyüklüğünde bir tarlanın imara açıldığını ve en üst sınır olan yüzde 45 oranında DOP kesintisi uygulandığını varsayalım:
Araziden en fazla 450 metrekare kamu alanları için ayrılır.
Arazi sahibine en az 550 metrekare net imarlı arsa kalır.
Temsili rakamlarla incelendiğinde; tarla vasfındayken metrekaresi 2.000 TL olan 1.000 metrekarelik arazinin toplam değeri 2.000.000 TL iken, imar uygulaması sonrası metrekaresi 8.000 TL seviyesine çıkan 550 metrekarelik arsanın toplam değeri 4.400.000 TL‘ye ulaşıyor. Dolayısıyla yüzölçümü küçülse de mülk sahibinin elindeki taşınmazın toplam piyasa değeri katlanarak artıyor.
Arazi Sahiplerinin Bilmesi Gereken Kritik Kurallar
İmar uygulamalarında hak kaybı yaşanmaması için İmar Kanunu’nun getirdiği şu iki temel kuralın takip edilmesi büyük önem taşıyor:
Tek Seferlik Kesinti Kuralı: Bir parselden kural olarak yalnızca bir kez Düzenleme Ortaklık Payı alınabilir. Daha önce DOP kesintisi yapılmış bir alandan ikinci kez bedelsiz pay talep edilemez.
Yüzde 45 Sınırı ve Kamulaştırma: Bölgedeki kamu alanları için yüzde 45’lik kesinti yeterli gelmezse, belediye bu oranın üzerindeki ihtiyaçları bedelsiz olarak alamaz. Eksik kalan kısımların bedeli ödenerek kamulaştırma yoluyla temin edilmesi zorunludur.
Uzmanlar, parselasyon planları belediyelerde askıya çıkarıldığında arazi sahiplerinin kendi parsellerine uygulanan kesinti oranını ve yeni imar durumunu mutlaka kontrol etmeleri gerektiğini vurguluyor. İtiraz sürelerinin kısıtlı olması nedeniyle, askı sürecinin yakından takip edilmesi olası mağduriyetlerin önüne geçilmesinde belirleyici rol oynuyor.
