Sanılanın aksine, kentsel dönüşüm sonrasında elde edeceğiniz dairenin niteliklerini, büyüklüğünü ve değerini belirleyen asıl unsur arsa payınız değil; belediye uhdesindeki resmi mimari projedir. Vatandaşlar ve hatta birçok sektör profesyoneli arasında tartışma yaratan bu konuya, hukuki dayanaklar ve Yargıtay kararları ışığında açıklık getiriyoruz.
Arsa Payı Neden Güvenilir Bir Kriter Değildir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 3, kat mülkiyetinin bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payı tahsisi ile kurulacağını söyler. Kanun lafzı son derece açık olsa da Türkiye’deki acı gerçek şudur: Geçmişte arsa payları çoğunlukla rastgele dağıtılmıştır.
Bugün kentsel dönüşüme giren binalarda da bu yanlış arsa payları aynen korunarak, müteahhitle yapılan paylaşım oranı doğrultusunda eksilerek devam etmektedir. Tapu müdürlükleri de kat irtifakı kurulurken sözleşmedeki paylaşım oranını baz alır.
Örnekle Açıklayalım:
Mevcut binada arsa payınız 1/10 olsun. Müteahhitle %50-%50 oranında bir paylaşım sözleşmesi imzaladınız. Yeni projede arsa payınız otomatik olarak 1/20’ye düşecektir. Oysa arsa payının, niteliği gereği her yeni kat irtifakında yeniden ve adilce dağıtılması gerekir. Ancak pratikte bu neredeyse hiç yapılmaz.
Asıl Tehlike: Arsa Payı Yüksek, Dairesi Küçülen Malikler
“Arsa payım nasılsa yüksek” diyerek resmi mimari projeyi incelemeden imza atan mülk sahipleri, süreç sonunda büyük hayal kırıklıkları yaşayabiliyor. Çünkü arsa payınızın yüksek kalması, dairenizin metrekaresinin yarı yarıya düşmesini engellemez.
- Fiziksel Kayıp: Eski projedeki 100 metrekarelik dairenizin arsa payı $10/100$ iken, yeni projede daireniz 50 metrekareye düşebilir ama arsa payınız $9/100$ olarak kalabilir.
- Maddi Kayıp: Taşınmazınızın fiziksel değeri yarı yarıya düşmüşken, arsa payınız sadece %10 azalmıştır.
- Hukuki Risk: Bu durumda diğer malikler, arsa payınızın fiili metrekarenizle orantısız olduğunu ileri sürerek size karşı “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” açabilir ve payınızı da düşürebilirler.
Bu basit mantık bile, hakkınızı koruyan asıl kalenin resmi mimari proje olduğunu kanıtlamaktadır.
Yargı Noktayı Koydu: “Mimari Proje Esastır”
Kentsel dönüşümde çoğunluğun azınlık haklarını ezerek yaptığı adaletsiz paylaşım sözleşmelerine karşı yargı, mülk sahiplerinin yanında duruyor. Yargıtay, hak kayıplarında gerçekçi bir karşılığı olmayan “kağıt üzerindeki” arsa paylarını değil, somut resmi mimari projeyi esas alıyor.
İşte ezber bozan o emsal kararlar:
Metrekare Kayıplarına Karşı Tazminat Hakkı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2022/5267, K. 2023/1448):
Bina yıkılıp yeniden yapıldığında bağımsız bölümler arasında sebepsiz zenginleşme yaratacak bir eşitsizlik oluşmuşsa (bazı dairelerin metrekaresi küçülürken bazılarınınki büyümüşse), hak kaybına uğrayan maliklere tazminat ödenmelidir. Maliklerin kentsel dönüşüme muvafakat vermiş olması, bu tazminat davasını açmalarına engel teşkil etmez.
Mülkiyet Hakkının Korunması İlkesi
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2018/4855, K. 2019/8655):
Kentsel dönüşümde yıkılan bina ile yapılacak yeni bina karşılaştırılmalı; mülk sahiplerinin bağımsız bölümlerinin konumu, katı, büyüklüğü (metrekaresi) ve şerefiye gibi özellikleri mümkün mertebe korunmalıdır. Aksi bir durum mülkiyet hakkını zedeler ve taraflar arasında sebepsiz zenginleşmeye yol açar.
Arsa Payı Kentsel Dönüşümde Hiç mi Önemli Değil?
Elbette arsa payının da kritik olduğu belirli alanlar vardır. Ancak bu önem, dairenin fiziksel özelliklerini belirlemede değil, tamamen süreç yönetiminde kendini gösterir:
- Oy Gücü: Kentsel dönüşüm kararı alınırken ve müteahhit sözleşmesi imzalanırken yapılan oylamalarda kararlar, kişi sayısıyla değil arsa payı çoğunluğuyla ($2/3$ oranında) alınır.
- Hisse Satışı: Sözleşmeyi imzalamayan azınlık maliklerin hisseleri satılırken, değerleme bağımsız bölüm üzerinden değil, arsa payı üzerinden yapılır.
- Düzeltme Davaları: Arsa payı, mimari projeye ve şerefiye kriterlerine uygun dağıtılmamışsa, “Arsa Payının Düzeltilmesi Davası” açılarak adaletsizlik hukuken giderilebilir.
İmza Atmadan Önce Projeyi İsteyin
Kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalarken mülkünüzün geleceğini şansa bırakmayın. Müteahhitlerin “Arsa payınız korunuyor” vaatlerine kanmak yerine; belediyeye sunulacak resmi mimari projeyi talep edin.
Yeni binada dükkanların konumu, dairelerin şerefiye değerleri, cepheleri ve net metrekareleri tamamen bu projeyle şekillenir. Unutmayın; hukuk, kağıt üzerindeki sanal payları değil, resmi projeyle somutlaşan hakkınızı korur.
