Satış mı, Bağış mı?
Aile içinde en çok başvurulan yöntem, tapuda “satış” gösterilerek yapılan devirler. Bunun nedeni, satışta ödenen harçların bağışa göre daha düşük olması.
Satış yoluyla devirde tapu harcı oranı %4. Örneğin 2 milyon TL değerindeki bir evin satışında toplam 80 bin TL harç ödeniyor.
Bağış yoluyla devirde ise oran %6,8’e çıkıyor. Aynı evin bağışla devrinde ödenecek harç 136 bin TL oluyor.
Uzmanlar, bu nedenle ailelerin bağış yerine satış yöntemine yöneldiğini, ancak “satış gibi gösterilen bağışların” ileride mirasçılar arasında dava konusu olabileceğini belirtiyor.
Çıplak Mülkiyet Yöntemi
Son yıllarda öne çıkan bir başka yöntem ise çıplak mülkiyet devri. Bu yöntemde taşınmazın mülkiyeti devrediliyor, ancak oturma veya kullanma hakkı (intifa hakkı) devreden kişide kalıyor.
Çıplak mülkiyet devrinde tapu harcı oranı %2.
Örneğin 2 milyon TL’lik bir evin çıplak mülkiyet devrinde ödenecek harç 40 bin TL ile sınırlı kalıyor.
Bu yöntem, hem vergi yükünü düşürmesi hem de miras planlamasına olanak sağlaması nedeniyle aileler tarafından tercih ediliyor.
Miras Hukuku Boyutu
Hukukçular, aile içi devirlerde mirasçılar arasında eşitlik gözetilmediğinde “saklı paya tecavüz” iddiasıyla davaların gündeme gelebildiğini vurguluyor. Özellikle anne-baba hayattayken sadece bir çocuğa yapılan satış veya bağış işlemleri, ileride diğer mirasçılar tarafından iptal davasına konu olabiliyor.
Çıplak mülkiyet devrinde ise intifa hakkı devreden kişide kaldığı için, anne-baba yaşadığı sürece diğer mirasçıların dava açma olasılığı daha düşük görülüyor.
Uzmanlardan Uyarı
Gayrimenkul hukukçuları, aile içi taşınmaz devri yapılmadan önce şu noktalara dikkat edilmesi gerektiğini hatırlatıyor:
Satış bedeli, emlak vergi değerinden düşük gösterilemez.
Bağış işlemleri şeffaftır ancak maliyetlidir.
Çıplak mülkiyet devri, vergi avantajı sağlasa da devralan taşınmazı hemen kullanamaz veya satamaz.
Her durumda tapu müdürlüğü ve noter nezdinde resmi işlem yapılmalı, ayrıca aile içinde yazılı mutabakat alınmalıdır.
Uzmanlar, aile içi taşınmaz devirlerinde en sağlıklı yöntemin “satış + miras planlaması” veya “çıplak mülkiyet devri” olduğunu belirtiyor.
