Peki, emlak danışmanı komisyon alacağı hangi durumlarda mahkeme veya icra yoluyla tahsil edilebilir? Yargıtay’ın emsal kararları ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik çerçevesinde, hak kaybı yaşamak istemeyen profesyoneller için hukuki yolları mercek altına aldık.
Emlak Danışmanını Aradan Çıkarma Girişimleri (Kötü Niyetli Sözleşmeler)
Sektörde en sık karşılaşılan senaryo, emlak danışmanının portföyü göstermesinin ardından alıcı ve satıcının gizlice anlaşarak tapuda işlemi tamamlamasıdır.
- Hukuki Karşılığı: Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; tarafların sırf komisyon ödememek amacıyla danışmanı saf dışı bırakarak doğrudan işlem yapması dürüstlük kuralına aykırıdır.
- Mahkeme Süreci: Yazılı sözleşme veya “Yer Gösterme Belgesi” ile taşınmazı ibraz ettiğini kanıtlayan danışman; alıcı, satıcı ya da her iki tarafa birden hak ettiği ücret için dava açabilir.
Taraflardan Birinin Sözleşmeden Haksız Yere Cayması
Alım-satım veya kiralama sözleşmesi imzalandıktan sonra taraflardan birinin keyfi olarak işlemden vazgeçmesi, danışmanın emeğini ortadan kaldırmaz.
- Hukuki Karşılığı: Eğer taraflar arasında yapılan sözleşmede “cayma halinde komisyonun tamamı ödenir” gibi bir cezai şart bulunuyorsa, emlak danışmanı bu tutarın tahsili için yargı yoluna başvurabilir. Sözleşmeyi haksız yere fesheden taraf, danışmanın mahrum kaldığı kazancı ödemekle yükümlü olur.
Tapunun Yakın Akraba Üzerine Yapılması
“Ben değil, kuzenim/ortağım satın aldı” bahanesi de mahkemelerden dönen popüler yöntemlerden biridir.
- Hukuki Karşılığı: Yargıtay emsal kararlarında, emlak danışmanının tanıştırdığı kişinin birinci derece yakını, şirketi veya ortağı üzerine yapılan tapu tescillerinde de aracılık faaliyetinin başarıya ulaştığı kabul edilir. Danışman, alıcı ile tescil sahibi arasındaki organik bağı ispatladığı takdirde komisyonunu mahkeme kanalıyla tahsil eder.
Hizmet Bedeli Oranlarına İtiraz Edilmesi
2026 yılı itibarıyla yasal sınır, gayrimenkul satışlarında satış bedelinin en fazla %2’si (+KDV) olup bu oran aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaştırılır. Kiralamalarda ise tavan sınır bir aylık kira bedeli (+KDV) şeklindedir.
- Hukuki Karşılığı: Sözleşmede bu oranlar açıkça kararlaştırılmış olmasına rağmen ödeme esnasında taraflardan biri “Çok yüksek, ödemem” diyerek yasal tavanı bahane edemez. Danışman, sözleşmeye dayanarak eksik kalan tutarın tahsili için itirazın iptali veya alacak davası açabilir.
Mahkemede Kazanmanın Altın Anahtarı: Yazılı Sözleşme!
Emlak danışmanının hakkını mahkemede arayabilmesi ve davayı kazanabilmesi için Türk Borçlar Kanunu Madde 520 (Simsarlık Sözleşmesi) uyarınca en temel şart yazılı sözleşmedir.
Mahkeme veya icra müdürlüklerine başvururken danışmanın elini güçlendiren belgeler şunlardır:
- Taşınmaz Gösterme Belgesi (Yer Gösterme): Altında müşterinin ıslak veya güvenli elektronik imzası olmalıdır.
- Yetkilendirme Sözleşmesi: Mülk sahibiyle yapılan, portföyün pazarlanmasına izin veren resmi evrak.
- Dijital Deliller: Portföyün sunulduğuna dair müşteriye gönderilen e-postalar, WhatsApp mesajları ve arama kayıtları (yan delil olarak).
Emlak danışmanları, komisyon alacakları için öncelikle borçlu aleyhine İcra Takibi başlatabilir. Borçlunun takibe itiraz etmesi durumunda ise süreç İtirazın İptali Davası ile Ticaret veya Tüketici Mahkemelerine taşınır. Hak kaybına uğramamak adına sözleşmelerin eksiksiz doldurulması ve imzalatılması hayati önem taşımaktadır.
