Gayrimenkul yatırımı denildiğinde yatırımcıların ilk sorduğu sorulardan biri genellikle şudur:
“Bu mülk ne kadar kira getirir?”
Elbette önemli bir soru. Özellikle düzenli nakit akışı amacıyla alınan bir gayrimenkulde kira geliri yatırım kararının temel parçalarından biridir. Ancak tek başına yeterli değildir. Çünkü gayrimenkul yatırımında gerçek kazancı değerlendirirken yalnızca bugün elde edeceğiniz kiraya değil, mülkün yıllar içerisinde oluşturabileceği toplam ekonomik değere bakmak gerekir. Bazen daha yüksek kira getiren bir mülk, uzun vadede daha fazla kazandıran yatırım olmayabilir.
Yalnızca kira çarpanına bakmak yeterli mi?
Basit bir örnek üzerinden düşünelim. Aynı bölgede ve birbirine yakın fiyatlarda iki daire olduğunu varsayalım.
Birincisi daha eski bir binada bulunuyor ve 30.000 TL aylık kira getiriyor.
İkincisi ise daha yeni, bulunduğu proje ve konumu itibarıyla daha fazla talep gören bir yapıda bulunuyor ancak 26.000 TL kira getiriyor.
Yalnızca bugünkü kira gelirine baktığımızda ilk mülk daha avantajlı görünebilir. Fakat yatırımın süresini beş yıla çıkardığımızda değerlendirmemiz gereken başka bir soru ortaya çıkar:
Beş yıl sonra bu iki mülkün değeri ne olacak?
İşte yatırım kararının önemli bölümlerinden biri burada başlıyor.
Kira getirisi + değer artışı
Bir gayrimenkul yatırımının toplam getirisini kabaca iki ana başlık altında düşünebiliriz:
1. Mülkü elde tuttuğumuz süre boyunca elde ettiğimiz kira geliri
2. Mülkün zaman içerisinde oluşturduğu değer artışı
Bu nedenle yüksek kira getirisi her zaman yüksek toplam getiri anlamına gelmez.
Örneğin eski bir yapı, satın alma fiyatına oranla bugün oldukça iyi bir kira getirisi sunabilir. Ancak bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli sınırlıysa, yapı yaşlandıkça talebi azalacaksa veya gelecekte alıcı kitlesi daralacaksa değer artışı daha sınırlı kalabilir.
Buna karşılık daha yeni, ulaşım imkânları güçlü, çevresindeki sosyal olanakları gelişen ve hem kiracıların hem de gelecekteki alıcıların daha fazla talep gösterebileceği bir mülk başlangıçta biraz daha düşük kira getirisi sunsa bile uzun vadede farklı bir sonuç oluşturabilir.
Burada önemli olan mülkün yeni veya eski olması değil; gelecekteki talebi ne ölçüde koruyabileceğidir.
Bugünün kiracısını değil, yarının alıcısını da düşünmek gerekir
Yatırım amaçlı gayrimenkul satın alırken kendimize yalnızca:
“Bugün bunu kim kiralar?” sorusunu sormamalıyız.
Bir başka soru daha sormalıyız:
“Beş yıl sonra bunu kim satın almak ister?”
Çünkü yatırımın çıkış noktası da en az giriş noktası kadar önemlidir.
Bugün kolay kiralanan fakat ilerleyen yıllarda satış kabiliyeti zayıflayan bir gayrimenkul yatırımcının sermayesini uzun süre bağlayabilir. Bu nedenle yatırım yaparken mülkün gelecekteki alıcı kitlesini, bölgedeki yeni yapılaşmayı, ulaşım yatırımlarını, sosyal olanakları, bölgenin tercih edilme sebeplerini ve mevcut yapı stokuyla rekabetini de değerlendirmek gerekir.
Her yüksek kira iyi yatırım anlamına gelmez
Bir gayrimenkulün yüksek kira getiriyor olması tek başına olumlu bir gösterge değildir. Örneğin 4 milyon TL değerindeki bir mülkün aylık 30 bin TL kira getirmesi ilk bakışta cazip olabilir.
Ancak şu soruların da cevabını bilmek gerekir:
Mülk ne kadar sürede kiralanıyor?
Bölgede kiracı talebi sürekli mi?
Kiracı değişim sıklığı nasıl?
Aidat ve bakım maliyetleri yüksek mi?
Yakın gelecekte ciddi tadilat giderleri çıkabilir mi?
Boş kalma riski nedir? Benzer mülklerin sayısı artıyor mu?
Çünkü brüt kira geliri ile yatırımcının cebinde kalan gerçek getiri aynı şey değildir. Aidat, bakım, yenileme, boş kalınan dönemler ve diğer giderler hesaba katıldığında kâğıt üzerinde yüksek görünen kira getirisi aşağıya gelebilir.
Kiralanabilirlik bazen kira bedelinden daha önemlidir
Ben yatırım amaçlı bir gayrimenkulü değerlendirirken yalnızca “Kaça kiraya verilir?” sorusuna değil, “Ne kadar kolay ve sürdürülebilir şekilde kiraya verilebilir?” sorusuna da önem veriyorum. Çünkü 35.000 TL kira beklentisi bulunan ancak iki ay boş kalan bir mülk ile 32.000 TL’ye düzenli şekilde kiracı bulan başka bir mülk arasında yatırımcı açısından önemli bir fark oluşabilir.
Bu noktada;
- ulaşım olanakları,
- iş ve yaşam merkezlerine yakınlık,
- dairenin büyüklüğü ve planı,
- otopark imkânı,
- aidat seviyesi,
- bina ve site özellikleri,
- bölgedeki kiracı profili gibi birçok unsur devreye girer.
Özellikle yatırım amaçlı küçük konutlarda hedef kiracı kitlesini doğru okumak önemlidir. 1+1 veya 2+1 bir dairenin bulunduğu konum, ulaşım bağlantıları ve çevresindeki yaşam dinamikleri o mülkün kiralanabilirliğini doğrudan etkileyebilir.
Yatırım yaparken “en yüksek kira” yerine “toplam getiri” düşünülmeli
Gayrimenkul yatırımında bazen en cazip görünen rakam bizi yanıltabilir.
Yatırımcı 5 milyon TL ile iki alternatif arasında karar verirken yalnızca hangisinin 2-3 bin TL daha fazla kira getirdiğine odaklanırsa büyük resmi kaçırabilir.
Bunun yerine şu değerlendirmeyi yapmak daha sağlıklı olabilir:
Bugünkü kira getirisi + gelecekteki kira potansiyeli + değer artışı potansiyeli + satılabilirlik – yatırım süresince oluşabilecek maliyetler
Elbette gelecekteki değer artışını kesin olarak bilmek mümkün değildir. Burada yapılan şey bir garanti vermek değil; mevcut veriler, bölgenin gelişimi, arz-talep dengesi ve gayrimenkulün özellikleri üzerinden olasılıkları değerlendirmektir.
Gayrimenkul yatırımı bugünün değil, sürecin hesabıdır
Kira getirisi için gayrimenkul yatırımı yaparken yalnızca bugünkü kira rakamına bakmak bana göre eksik bir değerlendirmedir.
İyi bir yatırım; düzenli kira üretebilen, boş kalma riski düşük olan, bakım ve işletme maliyetleri yönetilebilir seviyede kalan, gelecekte de talep görme ihtimali bulunan ve zamanı geldiğinde makul sürede satılabilecek bir gayrimenkuldür.
Bu nedenle bazen bugün daha yüksek kira veren eski bir mülk doğru seçenek olabilirken, başka bir durumda daha düşük başlangıç getirisine sahip yeni bir mülk uzun vadede daha güçlü bir yatırım haline gelebilir. Burada belirleyici olan “eski mi, yeni mi?” sorusu değildir.
Asıl soru şudur:
“Bu gayrimenkul bana sahip olduğum süre boyunca ve satış yaptığım gün toplamda ne kazandırabilir?”
Gayrimenkul yatırımını değerlendirirken yalnızca bugünün rakamlarına değil, mülkün gelecekteki talebine, değer üretme potansiyeline ve çıkış senaryosuna birlikte bakmak gerekir.
