Oy ve Vekalet Durumu
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olanlar, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahip olur ancak toplam oy sayısı, toplam oyların üçte birini geçemez. Bir bağımsız bölümün birden fazla sahibi varsa, bir kişi vekil olarak temsil eder. Bir kişi, oyların %5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil olamaz. Ancak, 40 veya daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir.
Toplantı Zamanı ve Şartları
Kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez toplanır. Yönetim planında bir zaman belirlenmediyse toplantılar, her takvim yılının Ocak ayında yapılır. Önemli bir sebep olduğunda, yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin talebiyle toplantı çağrısı yapılabilir. Toplantı çağrısı en az 15 gün önce imzalanır ya da taahhütlü mektupla bildirilir. İlk çağrıda yeterli katılım olmazsa, ikinci toplantının tarihi ve yeri belirtilmelidir.
Toplanma ve Karar Yeter Sayısı
Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar alır. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı 7 günden az, 15 günden fazla olmamak kaydıyla yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.
Yönetici Seçimi
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Her yıl yapılan toplantılarda yönetici yeniden seçilebilir. Yönetici seçilmezse, sulh mahkemesi kat maliklerinden birinin talebiyle yönetici atar. Atanan yönetici, 6 ay geçmeden değiştirilemez, ancak haklı bir sebep varsa mahkeme kararıyla değiştirilebilir.
İşletme Projesi
İşletme projesi, gayrimenkulün bir yıllık gelir ve giderlerini tahmini olarak belirler. Şu unsurlar proje kapsamındadır:
- Tahmini gelir ve gider tutarları.
- Her kat malikine düşen tahmini gider miktarı.
- Muhtemel giderler için gereken aidat tutarı.
Proje bildiriminden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz durumunda proje, kat malikleri kurulunda yeniden görüşülür ve gerekirse revize edilir.
Kararların Saklanması
Kat malikleri kurulu kararları, noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıya katılan tüm kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy kullananlar, gerekçelerini belirterek imza atabilir. İleride doğabilecek anlaşmazlıklar, karar defterindeki önceki kararlara göre çözülür.
İtiraz Hakkı
Kat malikleri kurulunca alınan kararlara itiraz edilebilir. İtiraz süresi:
- Karşı oy kullanan kat maliklerinin karar tarihinden itibaren bir ay.
- Toplantıya katılmayan kat maliklerinin karardan haberdar oldukları tarihten itibaren bir ay.
- Her halükarda karar tarihinden itibaren altı ay.
Kararın yok veya mutlak butlanla geçersiz sayılması durumunda süre koşulu aranmaz. İtiraz davaları, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılabilir.
Apartman ve site toplantılarında bu kuralların bilinmesi, hem daha etkin bir yönetim hem de olası anlaşmazlıkların önünü geçmek için önemlidir.
