Son dönemde gayrimenkul piyasasıyla ilgili en sık duyduğum cümle şu:
“Piyasada işler tamamen durdu.”
Gerçekten öyle mi?
Sahada çalışan biri olarak bu ifadeye tam anlamıyla katıldığımı söyleyemem.
Evet, geçmiş yıllara göre satış süreci uzadı. Alıcı karar verirken daha fazla araştırıyor, daha fazla karşılaştırma yapıyor ve eskisine göre çok daha seçici davranıyor. Ancak bu durum, piyasada hiç işlem olmadığı anlamına gelmiyor.
Tapu müdürlükleri hâlâ işlem yapmaya devam ediyor. Satışlar gerçekleşiyor, ancak her mülk aynı ilgiyi görmüyor.
Bence burada asıl değişen piyasanın kendisi değil, piyasanın çalışma şekli.
Beklenen Fiyat ile Gerçekleşen Fiyat Arasındaki Makas Açılıyor
Bundan beş altı yıl önce birçok bölgede arz sınırlıydı.
Piyasaya çıkan nitelikli bir mülk, kısa sürede alıcısını bulabiliyordu. Fiyatlar da büyük ölçüde tek yönlü hareket ediyor ve yukarı yönlü beklentiler çoğu zaman karşılık buluyordu.
Bugün ise tablo farklı.
Alıcının önünde çok daha fazla seçenek var.
Bu nedenle sadece “Benim evim değerlidir.” demek artık yeterli olmuyor.
Çünkü piyasa, mülk sahibinin beklentisiyle değil; alıcının ödemeye razı olduğu bedelle oluşuyor.
Son dönemde en sık karşılaştığım durumlardan biri de tam olarak bu.
Satıcının zihnindeki değer ile gerçekleşen satış fiyatı arasındaki fark giderek büyüyor.
Alıcı Artık Daha Bilinçli
Eskiden bir alıcının karşılaştırabileceği seçenek sayısı sınırlıydı.
Bugün ise birkaç dakika içinde aynı bölgede onlarca alternatifi inceleyebiliyor.
Metrekareyi karşılaştırıyor.
Cepheyi inceliyor.
Aidatı sorguluyor.
Arsa payına bakıyor.
Hatta aynı site içerisinde satılmış benzer dairelerin fiyatlarını araştırıyor.
Doğal olarak da kararını sadece beğenisine göre değil, veriye göre vermeye çalışıyor.
Seçeneği olan alıcı, bu hakkını en iyi alternatif için kullanıyor.
Doğru Fiyat ve Doğru Strateji Her Zamankinden Daha Önemli
Bugün satış sürecini belirleyen tek unsur fiyat değil.
Mülkün pazara nasıl sunulduğu da en az fiyat kadar önemli.
Yanlış fiyatla çıkan bir ilan, çoğu zaman ilk günlerde dikkat çekme fırsatını kaybediyor.
İlan uzun süre yayında kaldığında ise alıcıların zihninde farklı soru işaretleri oluşabiliyor.
Oysa doğru fiyat analiziyle hazırlanan, doğru hedef kitleye ulaşan ve profesyonel şekilde pazarlanan bir mülk hâlâ alıcısını bulabiliyor.
Sahada bunu defalarca gördüm.
Bugünün Piyasasında Tahmin Değil, Veri Kazandırıyor
Belki de son yılların en önemli değişimi bu.
Eskiden piyasa beklentileri daha belirleyiciydi.
Bugün ise beklentiden çok, gerçekleşen işlemler konuşuyor.
Artık komşunun istediği fiyat ya da internette görülen ilanlar tek başına doğru bir referans oluşturmuyor.
Gerçek değer; gerçekleşmiş satışlar, bölgesel veriler ve güncel piyasa hareketleriyle ortaya çıkıyor.
Bu nedenle alanında ve bölgesinde uzman bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmanın önemi her zamankinden daha fazla.
Çünkü bugünün piyasasında kararlar tahminlerle değil, doğru verilerle alındığında daha sağlıklı sonuçlar veriyor.
Bence bugün piyasayı “durgun” diye tanımlamak yerine “daha seçici” olarak tanımlamak çok daha doğru.
Alıcı hâlâ var.
İşlem hâlâ var.
Ancak artık alıcı, karşısına çıkan her mülke aynı ilgiyi göstermiyor.
Doğru fiyatlanan, doğru pazarlanan ve doğru stratejiyle sunulan mülkler yine alıcısını buluyor.
Çünkü değişen şey piyasanın varlığı değil; piyasanın beklentisi.
Ve bu yeni dönemde en değerli bilgi, tahminler değil; gerçek verilerdir.
