Peki, miras kalan bir taşınmaz tapuda kendi adınıza veya mirasçılar arasında nasıl devredilir? İşte adım adım yapılması gerekenler ve uygulamaya giren en güncel kurallar.
İlk Adım: Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) Alınması
Mirasın hukuken kime, ne oranda kaldığını gösteren ilk ve en temel belge veraset ilamıdır.
- Nereden Alınır? Noterlerden veya Sulh Hukuk Mahkemelerinden kolayca temin edilebilir.
- Kim Başvurabilir? Tüm mirasçıların toplanmasına gerek yoktur; tek bir mirasçının başvurması yeterlidir.
Maliye ve Belediye Aşaması (Vergi Beyanı)
Tapu tesciline geçilmeden önce mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir:
- Emlak Vergisi ve Rayiç Bedel: Taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden emlak borcunun olmadığına dair yazı ve güncel rayiç bedel belgesi alınır.
- Veraset ve Intikal Vergisi: Vefat tarihinden itibaren 4 ay içinde ilgili Vergi Dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmelidir. (Tapuda tescil yapılabilmesi için vergi beyanının verilmiş olması yeterlidir; verginin taksitler halinde ödenmeye devam etmesi tescile engel değildir).
Tapuda İntikal (Elbirliği veya Paylı Mülkiyet)
Hazırlanan belgelerle birlikte Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün dijital hizmeti olan Web-Tapu üzerinden online başvuru yapılır.
- Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti: Tek bir mirasçının bile başvurusuyla tüm mirasçılar adına tapu “elbirliği” halinde tescil edilebilir. Bu durumda taşınmaz üzerinde tasarruf etmek (satmak veya devretmek) için tüm mirasçıların ortak onayı gerekir.
- Paylı Mülkiyete Geçiş: Tüm mirasçılar anlaşarak veya elbirliği tescilinden sonra idari/yargısal yolla hisselerini belirginleştirip paylı mülkiyete geçebilirler.
Miras Taşınmazlarda Yapılan Son Düzenlemeler
Miras hukuku ve gayrimenkul devirleriyle ilgili bürokrasiyi azaltmak ve hak kayıplarını önlemek amacıyla uygulamaya giren kritik yenilikler şunlardır:
Kardeşler Arası Devirde “Noter Şartı” Esnetildi
Daha önceki uygulamalarda, miras kalan hisseli tapuların mirasçılar (özellikle kardeşler) arasında devredilmesi veya paylaşılması durumunda noter onaylı devir sözleşmesi ve yüksek harç masrafları gerekiyordu. Yapılan son düzenlemeyle, tüm mirasçıların yazılı bir Miras Paylaşım Sözleşmesi hazırlayıp altını imzalamaları resmi tescil için yeterli kabul ediliyor. Taraf iradelerinin eksiksiz yansıtıldığı yazılı sözleşmeyle doğrudan Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak devir işlemi tamamlanabiliyor.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Satışlarında Yeni Dönem
Mirasçıların taşınmaz paylaşımında anlaşamaması durumunda açılan ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemece verilen satış kararlarına yeni bir kural getirildi:
- İlk Açık Artırma Mirasçılara Özel: İcra ve İflas Kanunu’nda yapılan düzenleme uyarınca (İİK m.114 değişiklikleri), mahkemece satışına karar verilen miras taşınmazın ilk açık artırmasına yalnızca malik olan mirasçılar katılabiliyor. İlk artırmada muhammen kıymetin %100 eşiğini aşan teklif verilmesi gerekiyor.
- Üçüncü Kişiler İkinci Artırmada: Yabancı üçüncü kişilerin mülkü düşük bedelle almasının ve mirasçıların mağdur edilmesinin önüne geçilmesi hedeflenerek, dışarıdan alıcıların katılımı ancak ilk artırmanın sonuçsuz kalması halindeki ikinci artırmaya bırakıldı.
Web-Tapu ve Dijital Başvuru Zorunluluğu
Tapu dairelerindeki yoğunluğu azaltmak adına fiziki dosya teslimi dönemi büyük oranda kapandı. Mirasçılar e-Devlet üzerinden Web-Tapu sistemine girerek veraset ilamını ve gerekli evrakları sisteme yüklüyor. İnceleme tamamlandıktan sonra taraflar yalnızca ıslak imza için SMS ile bildirilen randevu saatinde tapu müdürlüğüne gidiyor.
Süreci Hızlandırmak İçin İpuçları
- Zaman Aşamasına Dikkat Edin: Veraset beyanını 4 ay içerisinde vererek cezalı vergi ödemelerinin önüne geçin.
- Tüm İmzaları Tamamlayın: Kardeşler arasında yazılı devir sözleşmesi yapacaksanız, istisnasız tüm mirasçıların veya yetkili vekillerinin imzasının bulunduğundan emin olun; tek bir eksik imza sözleşmeyi geçersiz kılabilir.
- Vekaletname Kullanımı: Şehir dışında veya yurt dışında yaşayan mirasçılar varsa, tapuda yetki içeren noter onaylı/apostilli vekaletnameler ile süreç yerinden yönetilebilir.
